令和8年1月15日　提出 名古屋中 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中 -2 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　松原　孝文   TEL.

鑑定評価額 2,360,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,050,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 1,460,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中区栄２丁目６１２番 ｢栄２－６－１７｣ ②地積 　(㎡) 1,149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,700) 防火 （その他） 駐車場整備地区 地区計画等 (100,600) 1.2:1 共同住宅 ＲＣ17 中高層事務所、マン ション等が混在する 地域 南20m市道、三方路 水道、ガス、下水 伏見 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 伏見駅南東方 500m 法令 規制 商業 (100,600) 防火  駐車場整備地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 都心部におけるマンション用地需要は根強いものの、マンション適地は少なくなっており、用地取得の競合は激 しいが、今後も、マンションが増加する傾向は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,240,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            1,870,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中区を中心とする都心接近性の高い分譲マンション適地である。主たる需要者は大手・中堅のマンショ ンデベロッパーであり、建築費高騰の影響もあるが、分譲価格に転嫁できるエリアである。そのため、希少性もあって 販売は好調に推移しており、依然として用地取得は旺盛であることから、地価は依然として上昇傾向にある。中心とな る価格帯は、画地規模等によって差異があるため、一定の傾向は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 開発法による価格と比準価格はやや開差が生じた。比準価格はマンション適地の取引事例を採用して試算しており、市 場の実態を反映した実証的な価格である。開発法による価格は想定要素を含むが、マンション業者の投資採算性を反映 した理論的な価格であり、一定の説得力を有する。以上により、比準価格と開発法による価格を考慮の上、代表標準地 からの検討を踏まえて、上記の通り、対象標準地の鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  1,600,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [106.0] 100 [ 83.0] [107.0] 100 2,040,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  1,950,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融政策は依然として緩和的だが、建築費高 騰や物価高に伴う購入マインドの低下等が懸 念され、マンション販売動向も二極化してい る。 都心部に近く物件価格が高いため、需要者層 は限定されるが、需要は堅調なため、用地費 ・建築費ともに分譲価格に転嫁可能な地域で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.1 ％  ％