鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
名古屋中村 5-31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中村 5-31

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　加藤　雅也

TEL.

鑑定評価額

4,630,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	3,670,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中村区名駅２丁目３５０３番｢名駅２－３５－１６｣				②地積　(㎡)	908 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）地区計画等 (100,600)
	台形 2:1	事務所Ｓ10F1B	高層事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域	南西30m市道、三方路	水道、ガス、下水	地下鉄名古屋 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

地下鉄名古屋駅北方

160m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

名古屋駅近くの地域は交通接近条件に優るため、発展的に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 5,380,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,230,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に名古屋都心部の高度、準高度商業地域である。需要者の中心は、国内外の機関投資家や大企業のほか
、地元の資本力を有する法人企業等である。金融政策の正常化や建築費高騰の懸念はあるが、オフィス賃料の上昇傾向
が見られ、投資需要は底堅い。また売り手も強気姿勢を保っており、売り急ぎの傾向は見られない。需要の中心となる
価格帯は、規模によって、大きなばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は高層事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域であり、需要者には収益物件の保有を目的とした投資家が考
えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。比準価格は、取引時点の新しい事例も採用することが出来てお
り、実証的であり、説得力がある。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格と収
益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,050,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利を背景に不動産市場は堅調に推移して
きたが、今後においては、金利や物価動向が
注視される。

地域要因に特段の変動は見られない。周辺開
発等の動向により、エリア的な発展が期待さ
れる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中村０８１５ -3	名古屋市中村区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西49.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,790)
b	Ａ中村０７３５ -30	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東17.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	Ｂ中村０８１３ -10	名古屋市中村区		建付地	（　）	台形	南36.9m市道、西9m、北7.2m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	Ｂ中村０７１５ -1	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	不整形	南43.5m県道、西11m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e	Ａ中０７１３ -502	名古屋市中区		建付地	（　）	長方形	北49.5m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,395,688	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	5,395,688	100 [ 96.7]	5,579,822	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	6,140,000
b	(　 ) 4,760,481	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	5,374,054	100 [ 127.8]	4,205,050		4,630,000
c	(　 ) 3,928,859	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	3,536,327	100 [ 88.0]	4,018,553		4,420,000
d	(　 ) 8,213,155	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.7]	8,156,063	100 [ 128.7]	6,337,267		6,970,000
e	(　 ) 4,040,937	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,101,551	100 [ 94.7]	4,331,099		4,760,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -23.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -21.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,380,000 円／㎡]

名古屋中村 5-31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	335,519,270	111,356,632	224,162,638	115,025,000	109,137,638	（　0.9497） 103,648,015	（ 3.0 - 0.3 ） 2.7％
	⑧収益価格	3,838,815,370 円　　　　（　 4,230,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	801.50	Ｓ7F1B	5,898.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	700 ％	600 ％	908 ㎡	41.8 m x 21.7 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は事務所を想定。地下１階の駐車場は１６台を想定。

⑦有効率　 75.0 ％
の理由

建物の規模、用途、敷地面積等から判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	288.48

1～ 1	店舗	801.50	53.7	430.78	6,400	2,756,992	12.0	33,083,904
							0.0	0
2～ 7	事務所	801.50	83.0	665.32	5,500	3,659,260	10.0	36,592,600
							0.0	0
～

～

計		5,898.98	75.0	4,422.70		24,712,552		252,639,504
								0

⑨年額支払賃料	24,712,552 円　×　12ヶ月　＝　 296,550,624 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 4,422.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 47,765,160 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	33,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	344,315,784 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,336,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 17,532,589 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	333,119,195 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	252,639,504 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,400,075 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	335,519,270 円　　　　（　 369,515 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 5,546 円/㎡　月額支払賃料（　 5,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中村 5-31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,450,000 円	2,150,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	45,584,732 円	350,651,784　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,574,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 16,447,500 円	2,150,000,000　×　　 45.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,150,000 円	2,150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,150,000 円	2,150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 111,356,632 円　（　　　　　　 122,639 円／㎡）　　（経費率　　 33.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,150,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 5,898.98 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0535	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0352 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	115,025,000 円（　　　　　 126,680 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	335,519,270 円
②総費用	111,356,632 円
③純収益　①－②	224,162,638 円
④建物等に帰属する純収益	115,025,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	109,137,638 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	103,648,015 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,150 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,838,815,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,230,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋中村 5-31　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市中村区名駅二丁目３５０３番	1800000338427-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
名古屋中村 5-31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中村 5-31

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　東谷　和輝

TEL.

鑑定評価額

4,630,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	3,670,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中村区名駅２丁目３５０３番｢名駅２－３５－１６｣				②地積　(㎡)	908 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）地区計画等 (100,600)
	台形 2:1	事務所Ｓ10F1B	高層事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域	南西30m市道、三方路	水道、ガス、下水	地下鉄名古屋 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

地下鉄名古屋駅北方

160m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

リニア中央新幹線の開業を見据えたビルの建替等を通じて、業務商業地域としての熟成度を増していくと予測す
る。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 5,400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,170,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名古屋駅地区等の業務商業地域一円であり、主たる需要者は、大手不動産業者や不動産ファンド等であ
る。金利上昇等が懸念されるなかでも完成後の投資不動産の売買市場は堅調であり、事務所や店舗等の賃貸市場も堅調
であるが、賃料上昇の余地が大きくない地域等では、建築費の高騰等により、開発計画の見直しが必要となるケースが
目立つ。取引の中心となる価格帯は、地域や地積等による差異が大きいため一定の傾向を見いだすことができない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の商業地の取引事例に基づき求めた。収益価格は、賃貸用の店舗付事務所の開発・運用を想
定して求めた。対象標準地は名古屋駅から近い業務商業地域にあり、主たる需要者は類似不動産の取引事例と実際の投
資計画の双方に基づき意思決定するが、収益価格における建物想定や収支計画は一つのプランにすぎず、採用した資料
の信頼性が相対的に劣る。したがって本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金利上昇や物価高等の懸念はあるが、完成後
の投資不動産の売買市場や賃貸市場は堅調で
ある。建築費高騰や人手不足等が開発や取引
に影響している。

名古屋駅から近い業務商業地域として成熟し
ており、地域要因に特段の変動はない。周辺
ではリニア中央新幹線の工事や既存ビルの建
替が進んでいる。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中村０６３６ -507	名古屋市中村区		建付地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	Ｂ中村０８１３ -10	名古屋市中村区		建付地	（　）	台形	南36.9m市道、西9m、北7.2m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	Ｂ中村０７３５ -501	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	不整形	北西17.9m市道、南37m、東10.9m、三方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,1000)
d	Ａ中村０７４３ -16	名古屋市中村区		建付地	（　）	ほぼ整形	西49.9m市道、南8m、角地		商業 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,006,888	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,133,177	100 [ 58.5]	5,355,858	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	5,890,000
b	(　 ) 3,928,859	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	3,536,327	100 [ 71.6]	4,939,004		5,430,000
c	(　 ) 9,402,017	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.3]	8,602,028	100 [ 182.2]	4,721,201		5,190,000
d	(　 ) 3,901,208	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.9]	3,691,228	100 [ 79.0]	4,672,441		5,140,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -23.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +53.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +24.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,400,000 円／㎡]

名古屋中村 5-31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	358,967,018	119,124,813	239,842,205	134,934,000	104,908,205	（　0.9373） 98,330,461	（ 3.0 - 0.4 ） 2.6％
	⑧収益価格	3,781,940,808 円　　　　（　 4,170,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	801.50	Ｓ7F1B	5,898.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	700 ％	600 ％	908 ㎡	41.8 m x 21.7 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～７階は事務所

⑦有効率　 75.0 ％
の理由

類似建物と比較して標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	288.48

1～ 1	店舗	801.50	53.7	430.78	6,400	2,756,992	12.0	33,083,904
							0.0	0
2～ 7	事務所	801.50	83.0	665.32	6,000	3,991,920	10.0	39,919,200
							0.0	0
～

～

計		5,898.98	75.0	4,422.70		26,708,512		272,599,104
								0

⑨年額支払賃料	26,708,512 円　×　12ヶ月　＝　 320,502,144 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 4,422.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 48,295,884 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	33,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	368,798,028 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,336,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 18,756,701 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	356,377,327 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	272,599,104 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,589,691 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	358,967,018 円　　　　（　 395,338 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 6,050 円/㎡　月額支払賃料（　 6,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中村 5-31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,320,000 円	2,580,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	43,140,413 円	375,134,028　×　　　　 11.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,574,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 21,930,000 円	2,580,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,580,000 円	2,580,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,580,000 円	2,580,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特別なものはない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 119,124,813 円　（　　　　　　 131,195 円／㎡）　　（経費率　　 33.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9373

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,580,000,000 円	設計監理料率　 420,000 円／㎡　×　 5,898.98 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0523	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 × 30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	134,934,000 円（　　　　　 148,606 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	358,967,018 円
②総費用	119,124,813 円
③純収益　①－②	239,842,205 円
④建物等に帰属する純収益	134,934,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	104,908,205 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	98,330,461 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,293 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,781,940,808 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,170,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋中村 5-31　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市中村区名駅二丁目３５０３番	1800000338427-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考