別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
名古屋中村 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中村 5-17 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　善彦   TEL.
鑑定評価額 786,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,270,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 900,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中村区名駅南４丁目１２０９番
｢名駅南４－１２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 619  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)

1:1.5		 事務所

Ｓ8F1B		 中高層事務所ビル、
共同住宅が見られる
商業地域		 西32.5m市道、南側道 水道、ガス、下水 地下鉄名古屋

780m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２．５ｍ市道 交通

施設		 地下鉄名古屋駅南方

780m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 笹島エリアから延びる都市計画道路の整備により、名古屋駅周辺の商業地として発展的に推移するものと予測さ
れる。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,050,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市中心部の名古屋駅、伏見、栄エリアに代表される商業地域である。当地域はオフィスビルを中心
として、近年ではマンション開発も多く見られる商業地域である。主たる需要者は地元企業のほか、不動産業者等であ
る。都市計画道路が近隣にて整備中であり、完成後の発展性が期待される。一方、建築費の高騰に伴う土地価格への影
響が懸念される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等にて多数の取引事例を収集選択して試算した。収益価格は標準的な建物プランを
前提にその事業収支及び利回りを検討して査定したが、昨今の建築費高騰の影響もあり、収益価格における建物想定や
収支計画は流動的で予測の不確実性が認められるため、相対的信頼性はやや劣る。以上より本件では市場の実態を反映
した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-5             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    740,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 65.5]		 [105.0]
100		 1,270,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 米国の通商政策が自動車産業に与える影響、
国際情勢、世界的なインフレの進行、建築費
高騰、金融資本市場の変動等の動向が注視さ
れる。

都市計画道路「笹島線」延伸整備事業により
当地域の活性化が期待される。名古屋都市高
速「新洲崎出入口」が事業中である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中村 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中村０７
３５
-1		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東40m市道、
東18m、
北西12m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,790)
b Ｂ中村０７
１３
-11		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西14.9m市道、
北東7.9m、
南6m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c Ｂ中村０６
１３
-9		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東14.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,407)
d Ａ中村０８
３５
-24		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西49.9m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e Ａ中村０７
３５
-22		 名古屋市中村区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西9m市道、
南8m、北5.9m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,803,328  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.8]
1,697,939 		 100
[ 121.5]
1,397,481 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,470,000 
b (　           ) 
677,656  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
696,736 		 100
[  58.0]
1,201,269 
1,260,000 
c (　           ) 
874,926  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
935,635 		 100
[  65.2]
1,435,023 
1,510,000 
d (　           ) 
622,055  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.1]
658,031 		 100
[  66.0]
997,017 
1,050,000 
e (　           ) 
753,215  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
727,873 		 100
[  63.6]
1,144,454 
1,200,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,300,000 円／㎡]  



名古屋中村 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

150,086,303 
55,746,301 
94,340,002 
74,391,000 
19,949,002 		 （　0.9493）
18,937,588 		 （  3.1 -  0.2 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    653,020,276 円　　　　（　  1,050,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中村 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 519.11 Ｓ8 3,981.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   700 ％   600 ％   619 ㎡     21.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　  32.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全階事務所を想定した。 ⑦有効率　  73.2 ％
の理由		 建物規模から標準と判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
495.10 
24.5 
121.38 
4,000 
485,520 		 8.0  3,884,160 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
498.10 
80.1 
399.10 
3,500 
1,396,850 		 8.0  11,174,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,981.80 
73.2 
2,915.08 

10,263,470 		 82,107,760 
0 
⑨年額支払賃料     10,263,470 円　×　12ヶ月　＝　     123,161,640 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   2,915.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　      31,482,864 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,520,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       154,644,504 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,520,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     7,858,225 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 149,306,279 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        82,107,760 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         780,024 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     150,086,303 円　　　　（　       242,466 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,523 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中村 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,480,000 円  　　　　  1,370,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 31,432,901 円  　　　      157,164,504　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,612,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,480,500 円  　　　　  1,370,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,370,000 円  　　　　  1,370,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,370,000 円  　　　　  1,370,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      55,746,301 円　（　　　　　　        90,059 円／㎡）　　（経費率　　  37.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9493    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,370,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   3,981.80 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0543     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0504 ×  30 ％　＋ 0.0833 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 74,391,000 円  
（　　　　　       120,179 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 150,086,303 円      
②総費用 55,746,301 円      
③純収益　①－② 94,340,002 円      
④建物等に帰属する純収益 74,391,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 19,949,002 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,937,588 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,594 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    653,020,276 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,050,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中村 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中村区名駅南四丁目１２０９番
 1800000347279-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
名古屋中村 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中村 5-17 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　加藤　雅也   TEL.
鑑定評価額 780,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 900,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中村区名駅南４丁目１２０９番
｢名駅南４－１２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 619  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)

1:1.5		 事務所

Ｓ8F1B		 中高層事務所ビル、
共同住宅が見られる
商業地域		 西32.5m市道、南側道 水道、ガス、下水 地下鉄名古屋

780m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２．５ｍ市道 交通

施設		 地下鉄名古屋駅南方

780m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺では高層マンションの開発も進んでおり、今後も都市計画道路の整備により、徐々に商業集積度が増し、や
や発展的に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,040,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市都心部の普通商業地域一円である。主な需要者は中小法人や投資家のほか、不動産業者並びに
開発業者も参入が想定される。「ささしまライブ２４」地区では大学やオフィス等の開発が完了し、この地区に接続す
るための「笹島線」の用地買収が標準地周辺で進んでいる。今後、名駅南地区の繁華性の向上が期待され、地価は上昇
傾向にある。取引総額は規模や利用目的によってばらつき、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場実勢を反映した実証的な価格であり、説得力は高い。収益価格は事務所を想定し査定した価格である。
周辺地域では自用を目的とする事業法人等が多いが、投資物件として取引されるケースも散見される。主たる需要者は
代替不動産との価格比較等の観点を重視しつつ、収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向があるため、市場性を
反映した比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、地価公示標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-5             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    740,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 66.3]		 [105.0]
100		 1,250,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利を背景に不動産市場は堅調に推移して
きたが、今後においては、金利や物価動向が
注視される。


都市計画道路「笹島線」延伸整備事業により
、当地域の活性化が期待される。背後地では
、分譲マンションも見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中村 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中村０７
３６
-33		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東50m市道、
南8.2m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b Ａ中０８１
５
-3		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南32.6m市道、
北4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c Ａ中０７１
５
-17		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東14.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d Ａ中村０７
４４
-526		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,480)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,511,992  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,473,112 		 100
[ 111.6]
1,319,993 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,390,000 
b (　           ) 
1,346,154  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,327,677 		 100
[ 102.3]
1,297,827 
1,360,000 
c (　           ) 
1,482,808  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,505,050 		 100
[ 123.3]
1,220,641 
1,280,000 
d (　           ) 
1,459,927  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,489,420 		 100
[ 122.2]
1,218,838 
1,280,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,330,000 円／㎡]  



名古屋中村 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の土地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

139,138,196 
45,431,358 
93,706,838 
73,980,000 
19,726,838 		 （　0.9477）
18,695,124 		 （  3.1 -  0.2 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    644,659,448 円　　　　（　  1,040,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中村 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 519.11 Ｓ8 3,981.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   700 ％   600 ％   619 ㎡     21.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　  32.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はエントランスホール、平面駐車場（７台）及び事務所、２～８階はフロア貸し事務所を想定。 ⑦有効率　  73.2 ％
の理由		 廊下、階段等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
495.10 
24.5 
121.38 
3,815 
463,065 		 8.0  3,704,520 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
498.10 
80.1 
399.10 
3,179 
1,268,739 		 8.0  10,149,912 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,981.80 
73.2 
2,915.08 

9,344,238 		 74,753,904 
0 
⑨年額支払賃料      9,344,238 円　×　12ヶ月　＝　     112,130,856 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   2,915.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　      31,482,864 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,100,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       143,613,720 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,100,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     7,285,686 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 138,428,034 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        74,753,904 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         710,162 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     139,138,196 円　　　　（　       224,779 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,179 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中村 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,050,000 円  　　　　  1,350,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 21,857,058 円  　　　      145,713,720　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,496,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,327,500 円  　　　　  1,350,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,350,000 円  　　　　  1,350,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,350,000 円  　　　　  1,350,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      45,431,358 円　（　　　　　　        73,395 円／㎡）　　（経費率　　  32.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9477    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,350,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　   3,981.80 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0548     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0366 ×　 40 ％　＋　0.0504 ×  30 ％　＋ 0.0833 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 73,980,000 円  
（　　　　　       119,515 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 139,138,196 円      
②総費用 45,431,358 円      
③純収益　①－② 93,706,838 円      
④建物等に帰属する純収益 73,980,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 19,726,838 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,695,124 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,202 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    644,659,448 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,040,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中村 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中村区名駅南四丁目１２０９番
 1800000347279-0000
2 　
3 　
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備考