別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
名古屋中村 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中村 5-14 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　善彦   TEL.
鑑定評価額 5,760,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,650,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 6,770,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中村区名駅３丁目２３１１番外
｢名駅３－２３－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 666  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,785)
不整形
1:1.5		 ホテル

ＲＣ12		 店舗兼事務所ビル、
ホテル等が建ち並ぶ
商業地域		 南43.5m県道、西側道 水道、ガス、下水 地下鉄名古屋

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 桜通沿いでは、築年数の経過
したビルの建替えが進行して
いる。		 街

路		 ４３．５ｍ県道 交通

施設		 地下鉄名古屋駅東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 名駅エリアは、リニア中央新幹線関連の整備等もあって、今後も発展的に推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  8,840,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  7,880,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名駅・栄を中心とする名古屋中心部の高度商業地域。需要者は、大手企業、機関投資家、投資法人等の
不動産ファンド、大手不動産会社等である。オフィス賃貸市場は空室率の改善が進み、百貨店やホテルはコロナ前を上
回る売上になるなど好調である。名駅中心部で目立った取引は少ないが、建築費高騰に伴い、不動産取得には慎重な姿
勢が目立ち始めている。取引総額は、画地規模、用途等によって差異があり、一定の傾向は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、名駅・栄エリアの高度・準高度商業地域の取引事例を中心に求めており、市場性を反映した実証的な価格
である。収益価格は店舗兼事務所を建築して賃貸することを想定して求めた価格であるが、建築費が高騰していること
もあって、若干低位に求められた。当該地域は高度商業地域であるため、収益性が重視されるべきであるが、実証的な
比準価格を中心に、収益価格も比較考慮の上、代表標準地からの検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +15.6
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 12,100,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[115.6]		 100
[123.9]		 [100.7]
100		 8,650,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 米国の通商政策が自動車産業に与える影響、
国際情勢、世界的なインフレの進行、建築費
高騰、金融資本市場の変動等の動向が注視さ
れる。

オフィス市況は空室率の改善が進み、投資用
不動産の売買市場は堅調を維持している。地
域としては発展的に推移すると予測する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　 +18.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中村 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中村０６
３５
-1		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西30.4m市道、
南16m、角地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,800)
b Ｂ中村０７
３５
-501		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西17.9m市
道、南37m、
東10.9m、
三方路
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,1000)
c Ｂ中村０８
１３
-10		 名古屋市中村区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南36.9m市道、
西9m、北7.2m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d Ａ中０６１
３
-20		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東40m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e Ｂ中０８１
３
-7		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西40m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,546,012  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.8]
5,504,854 		 100
[  55.9]
9,847,682 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.7

行政　　   -1.0

その他　    0.0

　　　[ 100.7]
　　　　 100
9,920,000 
b (　           ) 
9,402,017  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.3]
8,602,028 		 100
[  98.4]
8,741,898 
8,800,000 
c (　           ) 
3,928,859  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.1]
3,536,327 		 100
[  42.9]
8,243,186 
8,300,000 
d (　           ) 
4,293,267  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
4,547,358 		 100
[  50.4]
9,022,536 
9,090,000 
e (　           ) 
3,096,370  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.7]
3,839,196 		 100
[  47.7]
8,048,629 
8,100,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +9.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +18.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -22.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　 +11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -47.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -47.0
画地　　　　 -18.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  8,840,000 円／㎡]  



名古屋中村 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

407,515,575 
130,873,650 
276,641,925 
127,730,000 
148,911,925 		 （　0.9515）
141,689,697 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  5,247,766,556 円　　　　（　  7,880,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中村 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 505.34 Ｓ10F2B 5,930.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   900 ％   785 ％   666 ㎡     21.0 m x   35.0 m  前面道路：県道     　  43.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ２階駐車場、Ｂ１・１～３階店舗、４階以上は事務所、機械式駐車場１８台を想定。 ⑦有効率　  65.6 ％
の理由		 建築規模及び用途から妥当と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場・塔屋
371.60 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗・駐車場
505.34 
64.4 
325.61 
7,900 
2,572,319 		 12.0  30,867,828 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗・駐車場
505.34 
33.1 
167.21 
11,500 
1,922,915 		 12.0  23,074,980 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
505.34 
74.7 
377.45 
7,900 
2,981,855 		 12.0  35,782,260 
0.0  0 

 4～10		 事務所
505.34 
74.7 
377.45 
7,200 
2,717,640 		 12.0  32,611,680 
0.0  0 

計
5,930.34 
65.6 
3,889.87 

29,482,424 		 353,789,088 
0 
⑨年額支払賃料     29,482,424 円　×　12ヶ月　＝　     353,789,088 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　   3,889.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　      56,480,912 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      10,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       410,270,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      10,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    16,950,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 404,119,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       353,789,088 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,396,375 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     407,515,575 円　　　　（　       611,885 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,272 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,200 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中村 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,640,000 円  　　　　  2,410,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 56,844,450 円  　　　      421,070,000　×　　　　  13.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   41,132,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   18,436,500 円  　　　　  2,410,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,410,000 円  　　　　  2,410,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,410,000 円  　　　　  2,410,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     130,873,650 円　（　　　　　　       196,507 円／㎡）　　（経費率　　  32.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9515    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,410,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 390,000 円／㎡　×　   5,930.34 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0530     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 127,730,000 円  
（　　　　　       191,787 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 407,515,575 円      
②総費用 130,873,650 円      
③純収益　①－② 276,641,925 円      
④建物等に帰属する純収益 127,730,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 148,911,925 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 141,689,697 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      212,747 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  5,247,766,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   7,880,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中村 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中村区名駅三丁目２３１１番
 1800000345383-0000
2 　名古屋市中村区名駅三丁目２３１２番
 1800000345384-0000
3 　名古屋市中村区名駅三丁目２３１３番
 1800000345385-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
名古屋中村 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中村 5-14 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　内田　克也   TEL.
鑑定評価額 5,740,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,620,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 6,770,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中村区名駅３丁目２３１１番外
｢名駅３－２３－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 666  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,785)
不整形
1:1.5		 ホテル

ＲＣ12		 店舗兼事務所ビル、
ホテル等が建ち並ぶ
商業地域		 南43.5m県道、西側道 水道、ガス、下水 地下鉄名古屋

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４３．５ｍ県道 交通

施設		 地下鉄名古屋駅東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 名古屋駅前の幹線道路沿いに店舗兼事務所ビル、ホテル等が見られる繁華性の高い商業地域であり、当面は現状
を維持しつつ推移していくものと予測される。地価水準の動向は市場動向等から堅調に推移すると思料される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  8,720,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  8,120,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市中心部の繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は、資金力を有する大手法人、機関投資
家等が想定される。当地域は名古屋駅前の桜通沿いに位置する高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域にて、
周辺ではビルの建て替え工事が見られ商業施設の需要は拡大している。また、取引面積や総額は業種や事業規模によっ
て異なるため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場の実態を反映した比準価格及び不動産の収益性に着目した収益価格が得られた。比準価格は多数の類似した事例に
よる実証的な価格にてその説得力は高い。収益価格は建築費の上昇等により稍低めに求められたが、需要者の特性を反
映した説得力の高い価格である。従って本評価では比準価格を中心に、収益価格を比較考量して更に代表標準地と規準
した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +15.6
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 12,100,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[115.6]		 100
[125.2]		 [100.7]
100		 8,560,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景況感は改善傾向にて、好調なオフィス賃貸
市場のほか、住宅賃料も上昇の兆しが見られ
、不動産市況は堅調である。


名古屋駅前の繁華性の高い商業地域である。
駅前広場の再整備が進行中にて、周辺では事
務所ビルの建替えが見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　 +18.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中村 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中村０７
１５
-1		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南43.5m県道、
西11m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b Ｂ中０８１
５
-6		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m市道、
南7.9m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c Ｂ中村０７
３５
-501		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西17.9m市
道、南37m、
東10.9m、
三方路
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,1000)
d Ｂ中０７１
５
-502		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東41.8m市道、
北36.9m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,1000)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
8,213,155  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.7]
8,156,063 		 100
[ 100.0]
8,156,063 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.7

行政　　   -1.0

その他　    0.0

　　　[ 100.7]
　　　　 100
8,210,000 
b (　           ) 
9,218,403  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
8,919,902 		 100
[  93.5]
9,540,002 
9,610,000 
c (　           ) 
9,402,017  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.3]
8,602,028 		 100
[  97.3]
8,840,728 
8,900,000 
d (　           ) 
8,489,534  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.4]
8,082,611 		 100
[  93.8]
8,616,856 
8,680,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +9.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +18.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +18.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  8,720,000 円／㎡]  



名古屋中村 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

411,123,259 
129,936,188 
281,187,071 
127,730,000 
153,457,071 		 （　0.9515）
146,014,403 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  5,407,940,852 円　　　　（　  8,120,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中村 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 505.34 Ｓ10F2B 5,930.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   900 ％   785 ％   666 ㎡     21.0 m x   35.0 m  前面道路：県道     　  43.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下２階は駐車場、地下１階・地上１～３階は店舗、４階以上は事務所、機械式駐車場１８台を想定した。 ⑦有効率　  65.6 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場・塔屋
371.60 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗・駐車場
505.34 
64.4 
325.61 
8,169 
2,659,908 		 12.0  31,918,896 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗・駐車場
505.34 
33.1 
167.21 
11,510 
1,924,587 		 12.0  23,095,044 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
505.34 
74.7 
377.45 
8,169 
3,083,389 		 12.0  37,000,668 
0.0  0 

 4～10		 事務所
505.34 
74.7 
377.45 
7,426 
2,802,944 		 12.0  33,635,328 
0.0  0 

計
5,930.34 
65.6 
3,889.87 

30,371,881 		 364,462,572 
0 
⑨年額支払賃料     30,371,881 円　×　12ヶ月　＝　     364,462,572 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　   3,889.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　      56,014,128 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       8,640,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       420,476,700 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       8,640,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    21,455,835 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 407,660,865 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       364,462,572 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,462,394 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     411,123,259 円　　　　（　       617,302 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,426 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中村 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 12,050,000 円  　　　　  2,410,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 53,639,588 円  　　　      429,116,700　×　　　　  12.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   40,990,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   18,436,500 円  　　　　  2,410,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,410,000 円  　　　　  2,410,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,410,000 円  　　　　  2,410,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     129,936,188 円　（　　　　　　       195,099 円／㎡）　　（経費率　　  31.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9515    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,410,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 390,000 円／㎡　×　   5,930.34 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0530     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 127,730,000 円  
（　　　　　       191,787 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 411,123,259 円      
②総費用 129,936,188 円      
③純収益　①－② 281,187,071 円      
④建物等に帰属する純収益 127,730,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 153,457,071 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 146,014,403 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      219,241 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  5,407,940,852 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   8,120,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中村 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中村区名駅三丁目２３１１番
 1800000345383-0000
2 　名古屋市中村区名駅三丁目２３１２番
 1800000345384-0000
3 　名古屋市中村区名駅三丁目２３１３番
 1800000345385-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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38 　
39 　
40 　
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46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考