別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
名古屋中村 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中村 5-9 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　智行   TEL.
鑑定評価額 46,600,000 円  １㎡当たりの価格 266,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中村区並木２丁目２６１番
 ②地積
　(㎡)		 175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:2		 店舗

Ｓ2		 店舗、共同住宅、駐
車場の混在する商業
地域		 北西16m市道 水道、ガス、下水 地下鉄八田

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 地下鉄八田駅西方

60m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    267,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    111,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市中村区及びその周辺区の幹線、準幹線通り沿いの商業地域である。需要者の中心は地元企業、個
人事業主、マンション事業者のほか、投資家等である。金利の上昇や建築費高騰の懸念はあるが、不動産需要は底堅く
推移した。また売り手も強気姿勢を保っており、売り急ぎの傾向は見られない。需要の中心となる価格帯は、規模によ
って、大きなばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域においては、近年収益不動産の売買も見られるようになってきたが、建築費の高騰に伴って、収益価格は低位
に試算された。一方で、比準価格は、中村区西部の幹線、準幹線道路沿いの事例を採用しており、実証的で説得力があ
る。以上、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格を重視するも、収益価格も比較考量し、
代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-13            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    331,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[101.0]		 100
[130.4]		 [100.0]
100		 266,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    261,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 緩和的な金融環境、株高等を背景に不動産投
資需要は底堅く推移してきたが、今後は、建
築費高騰や世界情勢、金利の動向に注意が必
要である。

地域要因に特段の変化は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中村 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中村０７
３５
-506		 名古屋市中村区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9.1m市道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
b Ａ中村０７
３５
-519		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北10.2m市道、
中間画地
１住居
３１ｍ高度地区
(70,200)
c Ａ中村０８
４３
-2		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南32.7m県道、
中間画地
商業

(88,381)
d Ａ中村０８
４４
-6		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南14.5m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
e Ａ中村０８
３３
-10		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東15m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
237,363  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
240,686 		 100
[  84.7]
284,163 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
284,000 
b (　           ) 
205,965  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
210,958 		 100
[  82.8]
254,780 
255,000 
c (　           ) 
191,263  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
198,756 		 100
[  85.0]
233,831 
234,000 
d (　           ) 
262,774  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
264,613 		 100
[  89.4]
295,988 
296,000 
e (　           ) 
131,579  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
132,895 		 100
[  61.9]
214,693 
215,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    267,000 円／㎡]  



名古屋中村 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,569,956 
2,225,077 
8,344,879 
7,740,900 
603,979 		 （　0.9651）
582,900 		 （  3.1 -  0.1 ）
3.0％  
⑧収益価格 　     19,430,000 円　　　　（　    111,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中村 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 101.40 ＲＣ5 452.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   175 ㎡      9.6 m x   18.2 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は単身者向け、平均専有面積約２７㎡の共同住宅、平面駐車場２台を想定。 ⑦有効率　  81.2 ％
の理由		 建物規模、用途等から標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.50 
50.7 
45.90 
3,250 
149,175 		 8.0  1,193,400 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
90.50 
88.8 
80.40 
2,350 
188,940 		 2.0  377,880 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
452.50 
81.2 
367.50 

904,935 		 2,704,920 
0 
⑨年額支払賃料        904,935 円　×　12ヶ月　＝　      10,859,220 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     367.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,859,220 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       554,961 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,544,259 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,704,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,697 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,569,956 円　　　　（　        60,400 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,354 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中村 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 423,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 332,977 円  　　　       11,099,220　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      108,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,078,600 円  　　　　    141,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       141,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       141,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,225,077 円　（　　　　　　        12,715 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9651    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 141,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     452.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0361 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0838 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,740,900 円  
（　　　　　        44,234 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,569,956 円      
②総費用 2,225,077 円      
③純収益　①－② 8,344,879 円      
④建物等に帰属する純収益 7,740,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 603,979 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 582,900 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,331 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,430,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     111,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中村 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中村区並木二丁目２６１番
 1800000321184-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月12日　提出
名古屋中村 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中村 5-9 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　辻　憲作   TEL.
鑑定評価額 47,300,000 円  １㎡当たりの価格 270,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中村区並木２丁目２６１番
 ②地積
　(㎡)		 175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:2		 店舗

Ｓ2		 店舗、共同住宅、駐
車場の混在する商業
地域		 北西16m市道 水道、ガス、下水 地下鉄八田

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 地下鉄八田駅西方

60m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、共同住宅等が混在する既成の商業地域であり、特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移す
るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    278,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    150,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中村区及び隣接区の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、自用目的で取得
を検討する地元法人事業者、不動産投資家、不動産業者等である。近隣地域は、商業集積の程度はやや低いものの、八
田駅至近の立地的特性からマンション等の住居系用途の需要が認められるため、需要は安定的に推移している。市場の
中心価格帯は、規模や利用目的によって多様性が認められ、一定の傾向は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内に存する取引事例に基づき試算しており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、当
該地域においては投資用不動産として購入する需要者も見られるが、店舗の集積度も低く、投下資本に見合う賃料水準
が形成されているとは言い難く、収益価格はやや低位に試算される結果となった。したがって、比準価格を中心に、収
益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-13            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    331,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[101.0]		 100
[128.6]		 [100.0]
100		 269,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    261,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 緩和的な金融政策を背景に都心部を中心とし
て不動産投資市場は堅調に推移しているが建
築費の高止まりや金利上昇の影響について注
視が必要である。

地下鉄八田駅に近接する店舗と共同住宅等が
建ち並ぶ商業地域であり、価格に影響を与え
る特段の地域要因の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中村 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中村０７
３５
-506		 名古屋市中村区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9.1m市道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
b Ａ中村０８
４４
-10		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西24.6m市道、
南6.7m、角地
近商

(100,300)
c Ａ中村０７
４４
-505		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東14.6m県道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
d Ａ中村０８
４３
-2		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南32.7m県道、
中間画地
商業

(88,381)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
237,363  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
240,686 		 100
[  85.6]
281,175 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
281,000 
b (　           ) 
319,851  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
307,362 		 100
[ 110.3]
278,660 
279,000 
c (　           ) 
247,440  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
251,646 		 100
[  86.4]
291,257 
291,000 
d (　           ) 
191,263  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
198,756 		 100
[  76.5]
259,812 
260,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    278,000 円／㎡]  



名古屋中村 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,114,999 
2,384,714 
8,730,285 
7,896,000 
834,285 		 （　0.9446）
788,066 		 （  3.1 -  0.1 ）
3.0％  
⑧収益価格 　     26,268,867 円　　　　（　    150,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中村 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 101.40 ＲＣ5 452.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   175 ㎡      9.6 m x   18.2 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、エントランス、管理室、２階以上は共同住宅１２戸（平均面積約２７㎡）、平面駐車場２台を想定。 ⑦有効率　  81.2 ％
の理由		 同用途、同程度の規模として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.50 
50.7 
45.90 
3,800 
174,420 		 10.0  1,744,200 
0.0  0 

 2～ 5		 共同住宅
90.50 
88.8 
80.40 
2,400 
192,960 		 2.0  385,920 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
452.50 
81.2 
367.50 

946,260 		 3,287,880 
0 
⑨年額支払賃料        946,260 円　×　12ヶ月　＝　      11,355,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     367.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         312,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,355,120 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         312,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       583,356 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,083,764 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,287,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,235 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,114,999 円　　　　（　        63,514 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,404 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中村 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 564,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 350,014 円  　　　       11,667,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      110,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,078,600 円  　　　　    141,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       141,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       141,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,384,714 円　（　　　　　　        13,627 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 141,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     452.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0560     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0838 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,896,000 円  
（　　　　　        45,120 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,114,999 円      
②総費用 2,384,714 円      
③純収益　①－② 8,730,285 円      
④建物等に帰属する純収益 7,896,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 834,285 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 788,066 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,503 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,268,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     150,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中村 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中村区並木二丁目２６１番
 1800000321184-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考