鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
名古屋中村 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中村 5-5

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　小椋　真一郎

TEL.

鑑定評価額

167,000,000 円

１㎡当たりの価格

792,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月14日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	590,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中村区名駅南１丁目７０７番１外｢名駅南１－７－６｣				②地積　(㎡)	211 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区地区計画等 (100,500)
	1:1.2	事務所ＲＣ6	中層事務所ビルにホテル等が混在する商業地域	東15m市道	水道、ガス、下水	伏見 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

伏見駅南西方

700m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現況を基調としつつ推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 840,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 547,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中村区及び隣接区の商業地域である。近隣地域は準幹線道路沿いに位置するものの、風俗店舗等も見られ
るなどやや特殊なエリアである。かかる中、近年では、マンション、ホテル等の建設が確認され、環境面においては改
善しつつある。主たる需要としては、法人、マンション事業者等が考えられる。市場における中心価格帯は、規模や利
用目的等によって大きく異なることから、水準の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は中村区又は中区の商業地域に所在する取引事例を採用して求めており、市場性を反映した実証的な価格であ
る。収益価格は事務所兼共同住宅を建築して賃貸することを想定して求めた価格である。高止まりの建築費の影響等か
らやや低位に求められたが、投資目的の需要者の価値判断において一定の説得力を有する価格である。本件では、比準
価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺地価動向等をも踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    740,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費の高止まり、金利の先高観、物価高等
、先行き不透明な経済情勢下、不動産投資市
場への影響が懸念される。

地域要因に特段の変動要因は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０８１３ -4	名古屋市中区		更地	（　）	長方形	南14.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,425)
b	Ａ中０７１５ -16	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
c	Ａ中０８１３ -5	名古屋市中区		建付地	（　）	長方形	北14.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	Ｂ中村０７１３ -11	名古屋市中村区		更地	（　）	不整形	西14.9m市道、北東7.9m、南6m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
e	Ｂ中０７１３ -511	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 605,356	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	629,695	100 [ 88.2]	713,940	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	714,000
b	(　 ) 1,185,423	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,200,833	100 [ 190.7]	629,697		630,000
c	(　 ) 900,232	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	904,733	100 [ 91.2]	992,032		992,000
d	(　 ) 677,656	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	696,736	100 [ 79.9]	872,010		872,000
e	(　 ) 929,266	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	941,346	100 [ 95.0]	990,891		991,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +18.0	環境　　　　 +70.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 840,000 円／㎡]

名古屋中村 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,466,578	6,867,946	23,598,632	19,936,000	3,662,632	（　0.9446） 3,459,722	（ 3.1 - 0.1 ） 3.0％
	⑧収益価格	115,324,067 円　　　　（　 547,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	106.89	ＲＣ13	1,141.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	600 ％	500 ％	211 ㎡	12.7 m x 16.4 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所、２階以上１Ｋ（平均専用面積約２７㎡程度）の共同住宅、機械式駐車場６台を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

共用通路、階段等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	87.80	57.4	50.40	3,630	182,952	10.0	1,829,520
							0.0	0
2～13	共同住宅	87.80	90.9	79.80	2,450	195,510	2.0	391,020
							0.0	0
～

～

～

計		1,141.40	88.3	1,008.00		2,529,072		6,521,760
								0

⑨年額支払賃料	2,529,072 円　×　12ヶ月　＝　 30,348,864 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,008.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	23,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,656,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,348,864 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,656,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,600,243 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,404,621 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,521,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,957 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,466,578 円　　　　（　 144,391 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,454 円/㎡　月額支払賃料（　 2,450 円/㎡）　基準階 4 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中村 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,780,000 円	356,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	960,146 円	32,004,864　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 389,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,026,000 円	356,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	356,000 円	356,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	356,000 円	356,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,867,946 円　（　　　　　　 32,550 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	356,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 1,141.40 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0560	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0838 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,936,000 円（　　　　　 94,483 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,466,578 円
②総費用	6,867,946 円
③純収益　①－②	23,598,632 円
④建物等に帰属する純収益	19,936,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,662,632 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,459,722 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,397 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,324,067 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 547,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋中村 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市中村区名駅南一丁目７０７番１	1800000346059-0000
2	名古屋市中村区名駅南一丁目７０７番２	1800000346060-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月12日　提出
名古屋中村 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中村 5-5

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　辻　憲作

TEL.

鑑定評価額

167,000,000 円

１㎡当たりの価格

792,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	590,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中村区名駅南１丁目７０７番１外｢名駅南１－７－６｣				②地積　(㎡)	211 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等 (100,500)
	1:1.2	事務所ＲＣ6	中層事務所ビルにホテル等が混在する商業地域	東15m市道	水道、ガス、下水	伏見 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

伏見駅南西方

700m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中層事務所ビル、ホテル等が混在する既成の商業地域であり、特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のま
ま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 828,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 637,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名古屋市中村区及び隣接区の商業地域である。需要者の中心は、地元法人事業者、マンション開発業者
、不動産投資家等である。近隣地域は、事務所ビル及びホテル等が混在する商業地域であり、建築費高騰による投資採
算性に懸念があるものの、依然として緩和的とみられる金融政策を背景として投資需要は底堅い。市場の中心価格帯は
、規模や利用目的によって多様性が認められ、一定の傾向は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、対象標準地と代替競争関係が認められる事例を基礎とし、実証的であることから説得力が高い。収益価格
は建築費の高騰もあり、投下資本を回収しうる程の賃料水準が形成されていないことから、やや低位に試算されたもの
の、主たる需要者の価値判断において一定の説得力を有する。したがって、比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、
鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緩和的な金融政策を背景に都心部を中心とし
て不動産投資市場は堅調に推移しているが建
築費の高止まりや金利上昇の影響について注
視が必要である。

名古屋駅及び伏見駅の中間付近に位置する既
成の商業地域であり、価格に影響を与える特
段の地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中村 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中村０８３５ -24	名古屋市中村区		更地	（　）	長方形	西49.9m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	Ａ中村０７３５ -501	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	長方形	南32.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	Ａ中０８１３ -9	名古屋市中区		建付地	（　）	長方形	西9m市道、南6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,540)
d	Ｂ中０７１３ -516	名古屋市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東49.8m市道、南8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 622,055	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.1]	658,031	100 [ 101.1]	650,871	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	651,000
b	(　 ) 575,676	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	585,462	100 [ 59.5]	983,970		984,000
c	(　 ) 617,976	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	592,080	100 [ 80.7]	733,680		734,000
d	(　 ) 865,551	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 97.0]	100 [ 105.0]	855,778	100 [ 90.9]	941,450		941,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 828,000 円／㎡]

名古屋中村 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,414,101	6,207,894	24,206,207	19,936,000	4,270,207	（　0.9446） 4,033,638	（ 3.1 - 0.1 ） 3.0％
	⑧収益価格	134,454,600 円　　　　（　 637,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中村 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	106.89	ＲＣ13	1,141.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	600 ％	500 ％	211 ㎡	12.7 m x 16.4 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所、２階以上１Ｋ（１戸あたり約２７㎡程度）の共同住宅、機械式駐車場６台を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同用途、同程度の規模として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	87.80	57.4	50.40	2,600	131,040	8.0	1,048,320
							0.0	0
2～13	共同住宅	87.80	90.9	79.80	2,500	199,500	2.0	399,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,141.40	88.3	1,008.00		2,525,040		5,836,320
								0

⑨年額支払賃料	2,525,040 円　×　12ヶ月　＝　 30,300,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,008.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	23,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,656,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,300,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,656,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,597,824 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,358,656 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,836,320 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 55,445 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,414,101 円　　　　（　 144,143 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,504 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中村 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,424,000 円	356,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	958,694 円	31,956,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 389,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,723,400 円	356,000,000　×　　 45.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	356,000 円	356,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	356,000 円	356,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,207,894 円　（　　　　　　 29,421 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	356,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 1,141.40 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0560	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0838 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,936,000 円（　　　　　 94,483 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,414,101 円
②総費用	6,207,894 円
③純収益　①－②	24,206,207 円
④建物等に帰属する純収益	19,936,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,270,207 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,033,638 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,117 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 134,454,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 637,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋中村 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市中村区名駅南一丁目７０７番１	1800000346059-0000
2	名古屋市中村区名駅南一丁目７０７番２	1800000346060-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考