令和8年1月12日　提出 名古屋中村 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中村 -6 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　辻　憲作   TEL.

鑑定評価額 30,600,000 円  １㎡当たりの価格 204,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中村区烏森町７丁目２３０番 ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅の中に アパートも見られる 住宅地域 東6.5m市道 水道、ガス、下水 地下鉄八田 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 地下鉄八田駅北東方 570m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移する ものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    204,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中村区及び隣接区に存する住宅地域である。需要者の中心は、名古屋市内居住者及び市内に勤務する一 次取得者である。近隣地域は、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、緩和的な金融政策を背景として 、住宅地取得意欲は堅調なことから、地価は強含み傾向である。市場の中心価格帯は、画地規模により異なるが、土地 のみで２０００～３０００万円前後、新築戸建住宅で４０００～５０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は中村区内の住宅地域において対象標準地と代替競争関係が認められる取引事例から試算したものであり、実 証的な価格である。一方、敷地規模や間口などの画地条件等の制約により賃貸用不動産を想定することが非現実的であ ることから、収益還元法は非適用とした。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中村 -8              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    265,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [109.0] 100 [126.2] [103.0] 100 204,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    197,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中村区の人口は微増傾向である。区内の住宅 取得需要は堅調であるが、建築費の高騰及び 金利上昇の影響に注視が必要である。 中村区の南部に位置する既成の住宅地域であ り、価格に影響を与える特段の地域要因の変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％