別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
名古屋西 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋西 5-5 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　和徳   TEL.
鑑定評価額 726,000,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市西区中小田井４丁目２０２番３外
 ②地積
　(㎡)		 4,451  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)
台形
1.5:1		 店舗

Ｓ2		 中規模店舗、共同住
宅等の見られる路線
商業地域		 南東25m市道、三方路 水道、ガス、下水 上小田井

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 上小田井駅南西方

700m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域である。将来動向については、特に価格形成に影響を与える地
域の変動要因も無く、今後暫くは現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 間口広大　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
鉄道線路減価　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、主として庄内川以北で西区を中心に周辺市町を含む幹線、準幹線道路沿いの商業地域と判定。需
要者は沿道サービス業を営む法人等が中心と想定される。同一街路沿いには、飲食、物販等のロードサイド店舗のほか
マンション等の住宅利用も散見され、多様性から需要は安定的に推移している。市場で需要の中心となる価格帯は商業
地の特性で取引規模によって異なり、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性が重視される商業地であるが賃貸市場は個別性が強く又得られた収益価格は想定要素を多分に含むため流動的に
ならざるを得ない。従って、市場性を反映した取引価格より求めた比準価格を標準に、収益価格を参考に留めて、更に
代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋西 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    192,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[100.0]		 100
[129.7]		 [103.6]
100		 164,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    158,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 投資採算性より商業地への投資意欲はやや弱
含み傾向。但し、幹線道路沿いなどマンショ
ン等の転用可能な土地の需要は依然として安
定的に推移。

庄内川以北の準幹線道路沿いの商業地域であ
り、特に価格形成に影響を与える変動要因は
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋西 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ西０７１
４
-528		 名古屋市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m県道、
南西11m、
角地
２住居
高度地区最高31m
(80,200)
b Ａ西０８１
４
-12		 名古屋市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m県道、
中間画地
近商
絶対高３１ｍ高度
(90,200)
c Ａ西０７１
４
-508		 名古屋市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
南6.5m、角地
１住居
高度地区最高31m
(80,200)
d Ａ北名古屋
０８２９
-24		 北名古屋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西25.5m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
e Ａ北０８４
３
-1		 名古屋市北区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南西19.9m県
道、中間画地
近商
絶対高３１ｍ高度
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
191,747  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
182,249 		 100
[ 120.0]
151,874 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　   -5.0

画地　　   +9.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.6]
　　　　 100
157,000 
b (　           ) 
140,032  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
141,852 		 100
[  92.0]
154,187 
160,000 
c (　           ) 
134,235  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
130,783 		 100
[  83.8]
156,066 
162,000 
d (　           ) 
161,458  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
161,942 		 100
[  97.0]
166,951 
173,000 
e (　    111,914) 
139,892  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
140,591 		 100
[  91.2]
154,157 
160,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    163,000 円／㎡]  



名古屋西 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,861,056 
13,492,500 
36,368,556 
25,596,000 
10,772,556 		 （　0.9547）
10,284,559 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    263,706,641 円　　　　（　     59,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋西 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 2,000.00 Ｓ1 2,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 80 ％   200 ％   200 ％   4,451 ㎡     68.0 m x   50.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層店舗（一棟貸し）を想定。駐車場は一棟貸しのため賃料に含まれる。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
2,000.00 
100.0 
2,000.00 
2,100 
4,200,000 		 8.0  33,600,000 
4.0  16,800,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,000.00 
100.0 
2,000.00 

4,200,000 		 33,600,000 
16,800,000 
⑨年額支払賃料      4,200,000 円　×　12ヶ月　＝　      50,400,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,400,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,032,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,368,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        33,600,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         309,120 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       16,800,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       3,183,936 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,861,056 円　　　　（　        11,202 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,258 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋西 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,975,000 円  　　　　    395,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,512,000 円  　　　       50,400,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,858,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,357,500 円  　　　　    395,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       395,000 円  　　　　    395,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       395,000 円  　　　　    395,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,492,500 円　（　　　　　　         3,031 円／㎡）　　（経費率　　  27.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 395,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0648     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,596,000 円  
（　　　　　         5,751 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,861,056 円      
②総費用 13,492,500 円      
③純収益　①－② 36,368,556 円      
④建物等に帰属する純収益 25,596,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,772,556 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,284,559 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,311 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    263,706,641 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋西 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市西区中小田井四丁目２０２番３
 1800000425898-0000
2 　名古屋市西区中小田井四丁目２０２番４
 1800000425899-0000
3 　名古屋市西区中小田井四丁目２０４番１
 1800000425901-0000
4 　名古屋市西区中小田井四丁目２０５番
 1800000425902-0000
5 　名古屋市西区中小田井四丁目２０６番
 1800000425903-0000
6 　名古屋市西区中小田井四丁目２０７番
 1800000425904-0000
7 　名古屋市西区中小田井四丁目２０８番
 1800000425905-0000
8 　名古屋市西区中小田井四丁目２０９番
 1800000425906-0000
9 　名古屋市西区中小田井四丁目２１０番
 1800000425907-0000
10 　名古屋市西区中小田井四丁目２１１番
 1800000425908-0000
11 　名古屋市西区中小田井四丁目２１２番１
 1800000425909-0000
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
名古屋西 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋西 5-5 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　井上　徹   TEL.
鑑定評価額 726,000,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市西区中小田井４丁目２０２番３外
 ②地積
　(㎡)		 4,451  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)
台形
1.5:1		 店舗

Ｓ2		 中規模店舗、共同住
宅等の見られる路線
商業地域		 南東25m市道、三方路 水道、ガス、下水 上小田井

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 上小田井駅南西方

700m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模店舗や共同住宅等が見られる幹線道路沿いの商業地域である。鉄道駅から徒歩圏内にあり、今後も現状を
維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 間口広大　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
鉄道線路減価　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     80,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西区及び隣接区市の商業地域である。需要者の中心は、店舗等の利用を前提とする地元企業であるが、鉄
道駅から徒歩圏内であり、マンションデベロッパー等も考えられる。地価はこのところ堅調に推移してきたが、建築費
の高騰や金利の上昇基調などから、先行きは不透明な状況である。取引総額については規模・用途等に応じて多様性が
認められ、中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象標準地と価格牽連性の高い西区及び隣接市内の商業地の取引事例を採用して試算したものであり、当
地域の不動産市場の現実的な動向を反映した実証的で説得力の高い価格が得られた。一方、当地域では土地価格に見合
う賃料水準が形成されていないことから、収益価格はやや低位に求められた。以上のことから比準価格を重視し、収益
価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋西 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    192,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[100.0]		 100
[129.7]		 [103.6]
100		 164,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    158,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利は緩やかな上昇基調にある。建築費の高
騰が続いている。西区の人口は微増傾向が続
いている。


地域要因に特段の変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋西 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ西０７１
４
-528		 名古屋市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m県道、
南西11m、
角地
２住居
高度地区最高31m
(80,200)
b Ａ北名古屋
０８４０
-25		 北名古屋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ａ西０８１
３
-2		 名古屋市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東11.6m市道、
北5.5m、角地
１住居
高度地区最高31m
(70,200)
d Ａ西０８１
４
-12		 名古屋市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m県道、
中間画地
近商
絶対高３１ｍ高度
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
191,747  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
182,249 		 100
[ 115.0]
158,477 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　   -5.0

画地　　   +9.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.6]
　　　　 100
164,000 
b (　           ) 
104,452  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
105,183 		 100
[  68.4]
153,776 
159,000 
c (　           ) 
211,311  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
205,475 		 100
[ 124.4]
165,173 
171,000 
d (　           ) 
140,032  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
141,852 		 100
[  92.0]
154,187 
160,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    165,000 円／㎡]  



名古屋西 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

51,090,879 
13,188,793 
37,902,086 
23,237,900 
14,664,186 		 （　0.9563）
14,023,361 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    359,573,359 円　　　　（　     80,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋西 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,874.77 Ｓ2 2,049.33
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 80 ％   200 ％   200 ％   4,451 ㎡     68.0 m x   50.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの２階建て店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
2,049.33 
100.0 
2,049.33 
2,100 
4,303,593 		 8.0  34,428,744 
4.0  17,214,372 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,049.33 
100.0 
2,049.33 

4,303,593 		 34,428,744 
17,214,372 
⑨年額支払賃料      4,303,593 円　×　12ヶ月　＝　      51,643,116 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,049.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,643,116 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,131,449 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,511,667 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        34,428,744 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         316,744 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       17,214,372 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       3,262,468 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      51,090,879 円　　　　（　        11,479 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,298 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋西 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,865,000 円  　　　　    373,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,549,293 円  　　　       51,643,116　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,858,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,170,500 円  　　　　    373,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       373,000 円  　　　　    373,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       373,000 円  　　　　    373,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,188,793 円　（　　　　　　         2,963 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 373,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　   2,049.33 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,237,900 円  
（　　　　　         5,221 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 51,090,879 円      
②総費用 13,188,793 円      
③純収益　①－② 37,902,086 円      
④建物等に帰属する純収益 23,237,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,664,186 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,023,361 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,151 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    359,573,359 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      80,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋西 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市西区中小田井四丁目２０２番３
 1800000425898-0000
2 　名古屋市西区中小田井四丁目２０２番４
 1800000425899-0000
3 　名古屋市西区中小田井四丁目２０４番１
 1800000425901-0000
4 　名古屋市西区中小田井四丁目２０５番
 1800000425902-0000
5 　名古屋市西区中小田井四丁目２０６番
 1800000425903-0000
6 　名古屋市西区中小田井四丁目２０７番
 1800000425904-0000
7 　名古屋市西区中小田井四丁目２０８番
 1800000425905-0000
8 　名古屋市西区中小田井四丁目２０９番
 1800000425906-0000
9 　名古屋市西区中小田井四丁目２１０番
 1800000425907-0000
10 　名古屋市西区中小田井四丁目２１１番
 1800000425908-0000
11 　名古屋市西区中小田井四丁目２１２番１
 1800000425909-0000
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備考