別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
名古屋北 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋北 5-7 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　岡﨑　智子   TEL.
鑑定評価額 167,000,000 円  １㎡当たりの価格 356,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市北区志賀南通１丁目１８番
 ②地積
　(㎡)		 469  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ8		 店舗兼共同住宅、低
層店舗等が建ち並ぶ
商業地域		 南32.7m市道 水道、ガス、下水 黒川近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２．７ｍ市道 交通

施設		 黒川近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道沿いに店舗付共同住宅等が建ち並ぶ、駅近接の商業地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当面は
現状を維持すると予測する。建築費高止まりの影響を受けつつも、地価は緩やかな上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    358,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    201,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市北区及び隣接する西区等の商業地域である。黒川駅に近接、かつ表通り沿いに位置し、立地稀
少性は高い。需要者の中心は自己使用目的の地元企業、店舗や事務所ビルの開発用地を取得する不動産会社、投資法人
等である。交通利便性に優れ、マンション開発用地としても北区では高い市場競争力を有する。各用途で、昨今の建築
費高騰の影響が生じている。価格帯は規模・用途等により様々で、取引総額に一定の傾向を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。北区及び隣接区の商業地の取引事例を採用し、繁華性の差異等
に着目して適切に要因比較を行い客観性が高い。一方、収益価格は、店舗付共同住宅を建築し賃貸を想定して求めた価
格である。立地条件等からやや低位に試算されたが、投資採算性を反映し、市場参加者の価値判断に一定の説得力を有
する。以上より、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、他の標準地等との均衡を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    348,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北（県） 5-3               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    351,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北区の土地取引件数は減少傾向。建築資材や
労務費の高騰、金利上昇等により収益不動産
市況に慎重さが窺え、立地条件による選別が
顕在化している。

地域要因に特段の変動はみられない。幹線道
路沿いに店舗付共同住宅等が建ち並び、商業
繁華性は概ね維持されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％ +1.4 ％
３　試算価格算定内訳 名古屋北 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ北０７２
６
-531		 名古屋市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西40m国道、
東7.3m、
二方路
商業

(100,400)
b Ａ北０７３
９
-525		 名古屋市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西50m国道、
南10m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c Ａ北０７４
１
-515		 名古屋市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東32.7m市
道、
南西7.3m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d Ａ北０８４
１
-4		 名古屋市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西30m国道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
e Ａ西０７３
１
-511		 名古屋市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北33.1m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
309,319  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
308,129 		 100
[  86.4]
356,631 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
357,000 
b (　           ) 
425,200  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.9]
416,283 		 100
[ 110.1]
378,095 
378,000 
c (　           ) 
332,731  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
344,170 		 100
[  91.2]
377,379 
377,000 
d (　           ) 
267,923  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
271,406 		 100
[  76.0]
357,113 
357,000 
e (　           ) 
272,835  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
288,819 		 100
[  89.3]
323,426 
323,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    358,000 円／㎡]  



名古屋北 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,768,733 
8,169,449 
30,599,284 
26,562,500 
4,036,784 		 （　0.9359）
3,778,026 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     94,450,650 円　　　　（　    201,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋北 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 254.00 ＲＣ8 1,654.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   469 ㎡     18.5 m x   25.4 m  前面道路：市道     　  32.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階以上はファミリー向け共同住宅平均専有面積約６０㎡を想定した。 ⑦有効率　  85.9 ％
の理由		 店舗兼共同住宅の有効率として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
254.00 
63.4 
161.04 
3,600 
579,744 		 7.0  4,058,208 
0.0  0 

 2～ 5		 共同住宅
200.00 
90.0 
180.00 
2,053 
369,540 		 2.0  739,080 
1.0  369,540 

 6～ 8		 共同住宅
200.00 
90.0 
180.00 
2,135 
384,300 		 2.0  768,600 
1.0  384,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,654.00 
85.9 
1,421.04 

3,210,804 		 9,320,328 
2,631,060 
⑨年額支払賃料      3,210,804 円　×　12ヶ月　＝　      38,529,648 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,421.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,512,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,529,648 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,512,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,002,082 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,039,566 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,320,328 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          88,543 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,631,060 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         640,624 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,768,733 円　　　　（　        82,663 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,053 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋北 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,125,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,201,249 円  　　　       40,041,648　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      380,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,612,500 円  　　　　    425,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       425,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       425,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,169,449 円　（　　　　　　        17,419 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9359    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 425,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 247,000 円／㎡　×　   1,654.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0452 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,562,500 円  
（　　　　　        56,636 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,768,733 円      
②総費用 8,169,449 円      
③純収益　①－② 30,599,284 円      
④建物等に帰属する純収益 26,562,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,036,784 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,778,026 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,055 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     94,450,650 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     201,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋北 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市北区志賀南通一丁目１８番
 1800000035045-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
名古屋北 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋北 5-7 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　小川　友秀   TEL.
鑑定評価額 167,000,000 円  １㎡当たりの価格 356,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市北区志賀南通１丁目１８番
 ②地積
　(㎡)		 469  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ8		 店舗兼共同住宅、低
層店舗等が建ち並ぶ
商業地域		 南32.7m市道 水道、ガス、下水 黒川近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３２．７ｍ市道 交通

施設		 黒川近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗、共同住宅等が建ち並ぶ市道沿いの商業地域で、特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移す
るものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    361,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    217,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区及び隣接する西区内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は賃貸経営を目的として取得
する法人企業、個人投資家、沿道サービス店舗を運営する法人、マンションデベロッパー等である。背後は商・住混在
地であり、住宅、マンション、事業所等が建ち並んでいる。新規出店の動きは見られないものの、住居系用途の需要は
依然強い。需要の中心価格帯は画地規模・用途によりバラつきがあるため、一定の傾向は見い出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は北区内の幹線道路沿いの商業地域に存する事例から試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格と
いえ説得力を有する。需要者の中には収益性を重視する法人、個人も想定されるが、需要者が期待する利回り、賃料及
び空室率等については適正な水準を見出しにくい状況にある。従って、現在の市場動向を考慮し、実証的な比準価格を
重視しつつ、収益価格を比較考量のうえ、かつ単価と総額との関連に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    348,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北（県） 5-3               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    351,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産投資市場において選別、二極化が続い
ており、投資マインドは金利の上昇予測等の
市況への影響懸念から、慎重になっている。


市道沿いの路線商業地域であるが、特段の地
域要因の変動は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％ +1.4 ％
３　試算価格算定内訳 名古屋北 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ北０７２
６
-531		 名古屋市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西40m国道、
東7.3m、
二方路
商業

(100,400)
b Ａ北０７２
６
-5		 名古屋市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北32.8m市道、
南7.2m、
二方路
商業

(90,400)
c Ａ北０７４
１
-515		 名古屋市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東32.7m市
道、
南西7.3m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d Ａ北０７３
９
-525		 名古屋市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西50m国道、
南10m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
309,319  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
308,129 		 100
[  86.4]
356,631 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
357,000 
b (　           ) 
225,754  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.0]
263,802 		 100
[  85.0]
310,355 
310,000 
c (　           ) 
332,731  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
344,170 		 100
[  86.4]
398,345 
398,000 
d (　           ) 
425,200  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.9]
416,283 		 100
[ 110.1]
378,095 
378,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -11.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    361,000 円／㎡]  



名古屋北 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,661,817 
8,223,314 
31,438,503 
27,090,000 
4,348,503 		 （　0.9342）
4,062,372 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    101,559,300 円　　　　（　    217,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋北 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 254.00 ＲＣ8 1,654.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   469 ㎡     18.5 m x   25.4 m  前面道路：市道     　  32.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２～８階は３ＬＤＫタイプ（専有面積約６０㎡、各階３戸、計２１戸）、駐車場７台を想定。 ⑦有効率　  85.9 ％
の理由		 同用途、同程度の規模として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
254.00 
63.4 
161.04 
3,562 
573,624 		 7.0  4,015,368 
3.0  1,720,872 

 2～ 5		 住宅
200.00 
90.0 
180.00 
2,095 
377,100 		 3.0  1,131,300 
0.0  0 

 6～ 8		 住宅
200.00 
90.0 
180.00 
2,200 
396,000 		 3.0  1,188,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,654.00 
85.9 
1,421.04 

3,270,024 		 12,104,568 
1,720,872 
⑨年額支払賃料      3,270,024 円　×　12ヶ月　＝　      39,240,288 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,421.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,512,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        39,240,288 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,512,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,630,092 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,122,196 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,104,568 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         116,204 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,720,872 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         423,417 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,661,817 円　　　　（　        84,567 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,095 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋北 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,290,000 円  　　　　    430,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,037,614 円  　　　       40,752,288　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      380,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,655,000 円  　　　　    430,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       430,000 円  　　　　    430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       430,000 円  　　　　    430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,223,314 円　（　　　　　　        17,534 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9342    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 430,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,654.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,090,000 円  
（　　　　　        57,761 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,661,817 円      
②総費用 8,223,314 円      
③純収益　①－② 31,438,503 円      
④建物等に帰属する純収益 27,090,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,348,503 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,062,372 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,662 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    101,559,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     217,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋北 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市北区志賀南通一丁目１８番
 1800000035045-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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