別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
名古屋北 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋北 5-2 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　小川　友秀   TEL.
鑑定評価額 285,000,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市北区会所町１１４番外
 ②地積
　(㎡)		 1,939  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）



(80,300)

1.2:1		 店舗、事務所兼工場

Ｓ2		 低層の店舗等が建ち
並ぶ国道沿いの商業
地域		 東45.5m国道、三方路 水道、ガス、下水 名鉄味美

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ４５．５ｍ国道 交通

施設		 名鉄味美駅西方

2.9km		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗等が見られる国道沿いの商業地域で、特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移するものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は庄内川以北を中心とする北区及び隣接する市区町内の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心
は沿道サービス店舗を運営する法人、地元中堅企業等である。国道沿いは事業用定期借地による店舗等の進出が主体で
あり、近時は背後住宅地の地価上昇による商業地への影響も見られたが、建築費高騰により、地価は鈍化傾向にある。
取引総額は画地規模によって大きなバラつきがあり中心価格帯の一定の傾向は見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は周辺の商業地域に存する事例から試算されており、市場実態を反映し説得力を有する。収益価格は店舗を想
定し試算するものの、比準価格に比し、かなり低位に求められた。圏域内では自用目的での取引が大半で、地価に見合
う賃料水準が形成されていないことから、収益価格の価格影響力は相対的に低位に留まる。従って、収益価格は参考程
度に比準価格を採用し、かつ代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋北 5-9               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    138,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[106.0]		 100
[ 95.9]		 [107.0]
100		 146,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産投資市場において選別、二極化が続い
ており、投資マインドは金利の上昇予測等の
市況への影響懸念から、慎重になっている。


国道４１号沿いの車輛交通量の多い路線商業
地域で、事業用定期借地による店舗需要が主
体である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋北 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ北０７２
６
-505		 名古屋市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10.9m市道、
北7.3m、角地
１住居
高度地区最高31m
(80,200)
b Ａ北０８４
１
-21		 名古屋市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m市道、
北6m、二方路
２住居

(70,300)
c Ａ豊山０８
２９
-4		 西春日井郡豊山町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南7.5m町道、
西40m、角地
近商

(100,200)
d Ａ豊山０７
２９
-11		 西春日井郡豊山町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西10.3m県
道、西6.3m、
角地
１住居

(60,200)
e Ａ西０７３
１
-531		 名古屋市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西80m国道、
北東6m、角地
２住居
高度地区最高31m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
165,674  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
162,169 		 100
[ 120.9]
134,135 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
144,000 
b (　           ) 
92,841  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.8]
98,325 		 100
[  93.1]
105,612 
113,000 
c (　           ) 
84,675  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.6]
97,918 		 100
[  67.9]
144,209 
154,000 
d (　           ) 
98,342  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
100,214 		 100
[  73.0]
137,279 
147,000 
e (　           ) 
143,750  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
139,917 		 100
[ 104.8]
133,509 
143,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    147,000 円／㎡]  



名古屋北 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,636,019 
5,655,394 
15,980,625 
11,492,000 
4,488,625 		 （　0.9492）
4,260,603 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    106,515,075 円　　　　（　     54,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋北 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 765.06 ＬＳ2 825.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 80 ％   300 ％   300 ％   1,939 ㎡     49.0 m x   40.0 m  前面道路：国道     　  45.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの沿道型店舗を想定。駐車場使用料は賃料に含む。共益費なし。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
825.28 
100.0 
825.28 
2,175 
1,794,984 		 7.0  12,564,888 
3.0  5,384,952 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
825.28 
100.0 
825.28 

1,794,984 		 12,564,888 
5,384,952 
⑨年額支払賃料      1,794,984 円　×　12ヶ月　＝　      21,539,808 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     825.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費なし
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,539,808 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,076,990 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,462,818 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,564,888 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         119,366 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,384,952 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,053,835 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,636,019 円　　　　（　        11,158 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,175 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋北 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 850,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 646,194 円  　　　       21,539,808　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,374,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,445,000 円  　　　　    170,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       170,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       170,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,655,394 円　（　　　　　　         2,917 円／㎡）　　（経費率　　  26.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9492    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 170,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 198,000 円／㎡　×　     825.28 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0640 ×  30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,492,000 円  
（　　　　　         5,927 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,636,019 円      
②総費用 5,655,394 円      
③純収益　①－② 15,980,625 円      
④建物等に帰属する純収益 11,492,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,488,625 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,260,603 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,197 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    106,515,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      54,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋北 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市北区会所町１１４番
 1800000007214-0000
2 　名古屋市北区会所町１１５番
 1800000007215-0000
3 　名古屋市北区会所町１１６番
 1800000007216-0000
4 　名古屋市北区会所町１１７番
 1800000007217-0000
5 　名古屋市北区会所町１１８番
 1800000007218-0000
6 　名古屋市北区会所町１２５番１
 1800000007233-0000
7 　名古屋市北区会所町１２６番１
 1800000007236-0000
8 　名古屋市北区会所町１２７番１
 1800000007239-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
名古屋北 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋北 5-2 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　佐野　達也   TEL.
鑑定評価額 287,000,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市北区会所町１１４番外
 ②地積
　(㎡)		 1,939  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）



(80,300)

1.2:1		 店舗、事務所兼工場

Ｓ2		 低層の店舗等が建ち
並ぶ国道沿いの商業
地域		 東45.5m国道、三方路 水道、ガス、下水 名鉄味美

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 沿道施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４５．５ｍ国道 交通

施設		 名鉄味美駅西方

2.9km		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 交通量の多い国道沿いに店舗等が建ち並ぶ商業地域である。周辺において特段の地域要因の変化はみられず、地
価は安定的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 沿道施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区庄内川以北を中心とした隣接市町を含む商業地域と判定する。需要者の中心は店舗等としての利用を
目的とする法人であり、物販店舗又は飲食店が考えられる。交通量が多く、店舗が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域で
あり、商業地としての競争力は比較的高い。取引価格水準については商業地の取引事例は少なく、規模、立地、用途に
よって価格に差が見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地上に貸店舗を想定し収益価格を求めたが、投資額に見合う賃料の想定が困難であることから、収益価格は低
位に試算された。主たる需要者は自用目的での取引が中心であり、市場性を重視して意思決定を行うと考えられる。従
って、本件では、市場実態を反映した価格である比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋北 5-9               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    138,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[106.0]		 100
[ 94.9]		 [107.0]
100		 148,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅需要は堅調であるものの、昨今の物価上
昇や金利上昇により一部需要者に買い控えの
動きがみられる。不動産価格は高止まり感が
ある。

幹線道路沿いに店舗が建ち並ぶ路線商業地域
である。地域要因に影響を及ぼす特段の変動
はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋北 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ北０８３
９
-14		 名古屋市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東40m国道、
北9.1m、角地
近商

(100,400)
b Ａ豊山０８
２９
-4		 西春日井郡豊山町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南7.5m町道、
西40m、角地
近商

(100,200)
c Ａ西０７３
１
-531		 名古屋市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西80m国道、
北東6m、角地
２住居
高度地区最高31m
(80,200)
d Ａ北名古屋
０８４０
-25		 北名古屋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
225,397  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
214,552 		 100
[ 136.5]
157,181 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
168,000 
b (　           ) 
84,675  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.6]
97,918 		 100
[  67.9]
144,209 
154,000 
c (　           ) 
143,750  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
139,917 		 100
[ 105.8]
132,247 
142,000 
d (　           ) 
104,452  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
105,183 		 100
[  75.3]
139,685 
149,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    148,000 円／㎡]  



名古屋北 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,781,775 
5,617,246 
15,164,529 
10,087,000 
5,077,529 		 （　0.9540）
4,843,963 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    121,099,075 円　　　　（　     62,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋北 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 765.06 Ｓ2 825.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 80 ％   300 ％   300 ％   1,939 ㎡     49.0 m x   40.0 m  前面道路：国道     　  45.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建の一棟貸店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
825.28 
100.0 
825.28 
2,161 
1,783,430 		 6.0  10,700,580 
1.0  1,783,430 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
825.28 
100.0 
825.28 

1,783,430 		 10,700,580 
1,783,430 
⑨年額支払賃料      1,783,430 円　×　12ヶ月　＝　      21,401,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     825.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,401,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,070,058 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,331,102 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,700,580 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         101,656 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,783,430 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         349,017 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,781,775 円　　　　（　        10,718 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,209 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,161 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋北 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 770,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 856,046 円  　　　       21,401,160　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,374,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,309,000 円  　　　　    154,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       154,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       154,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,617,246 円　（　　　　　　         2,897 円／㎡）　　（経費率　　  27.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 154,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     825.28 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0655     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0640 ×  30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,087,000 円  
（　　　　　         5,202 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,781,775 円      
②総費用 5,617,246 円      
③純収益　①－② 15,164,529 円      
④建物等に帰属する純収益 10,087,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,077,529 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,843,963 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,498 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    121,099,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋北 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市北区会所町１１４番
 1800000007214-0000
2 　名古屋市北区会所町１１５番
 1800000007215-0000
3 　名古屋市北区会所町１１６番
 1800000007216-0000
4 　名古屋市北区会所町１１７番
 1800000007217-0000
5 　名古屋市北区会所町１１８番
 1800000007218-0000
6 　名古屋市北区会所町１２５番１
 1800000007233-0000
7 　名古屋市北区会所町１２６番１
 1800000007236-0000
8 　名古屋市北区会所町１２７番１
 1800000007239-0000
9 　
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備考