令和8年1月16日　提出 名古屋北 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋北 -8 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　岡﨑　智子   TEL.

鑑定評価額 33,100,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市北区光音寺町４丁目２７番２ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 南7.2m市道 水道、ガス、下水 黒川 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ．２ｍ市道 交通 施設 黒川駅北方 1.8km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅のほか賃貸アパート、駐車場等が見られる地域。駅徒歩圏外ではあるが、日用品店舗や学校に近い熟成 した住宅地域で、今後も相応の需要が見込まれる。特段の変動要因はなく当面ほぼ現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市北区及び隣接する西区等の住宅地域。特に北区庄内川以南の住宅地と代替競争関係が認められ る。需要者の中心は、市内または隣接市等に居住する一次取得者層である。最寄り駅から距離があるものの、名古屋市 中心部への接近性が比較的良好であることから、宅地需要は概ね堅調に推移している。規模や建物グレードにより差が あるが、中心価格帯は土地２，５００～３，０００万円程度、新築戸建住宅３，５００～４，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸アパート等の収益物件も散見されるが、標準地の規模・形状等を考慮し、経済合理性に適う賃貸共同住宅 等の想定は困難であるため収益価格は試算しなかった。本件においては、比準価格のみを試算したが、当該価格は庄内 川の南側、名古屋市北区中部に位置する住宅地の実際の取引事例により求めており、市場の実態を反映し規範性を有す る。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋北 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    248,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [157.6] [109.0] 100 176,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    173,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の人口は微減、土地取引件数は減少傾向 。建築費高止まりや金利上昇の影響から需給 動向に慎重さが窺え、立地条件による物件選 別が進んでいる。 戸建住宅のほかアパート等が混在する、最寄 駅から徒歩圏外の熟成した住宅地域である。 地域要因に特段の変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％