別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
名古屋東 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋東 5-11 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　大竹　大輔   TEL.
鑑定評価額 16,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,370,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市東区泉１丁目２３０４番
｢泉１－２３－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 4,876  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
地区計画等


(100,763)

1:1.2		 事務所

ＳＲＣ10F3B		 高層事務所ビルが建
ち並ぶ商業地域
 南50m国道、三方路 水道、ガス、下水 久屋大通

50m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 久屋大通駅東方

50m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 高層事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域であり、周辺で予定される再開発等の進捗に伴い、繁華性の向上が期待
される。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 規模　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
間口大　　　　　　　　　　　　　  +5.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,550,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,690,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋都心部の高度、準高度商業地域である。需要者の中心は、機関投資家や大企業のほか、地元の資
本力を有する法人企業等である。都市中心部に位置する近隣地域及びその周辺は、高い利便性を有する地域で、近年、
周辺で大型ビルが開業したこと、栄周辺の再開発への期待感が高まっていること等を受け、需要は底堅い。市場の中心
となる価格帯は、立地条件、規模等に応じて多様で、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性の高い事例から試算しており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、本件の主たる需要者は
投資家等であるため、収益性を基礎とした理論的な価格である収益価格も一定の説得力を有する。従って、市場性を反
映した比準価格を標準に、収益性を反映した収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評
価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-21              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +12.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,850,000 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[112.2]		 100
[150.9]		 [115.3]
100		 3,370,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢、物価上昇等の経済情勢の不安要素
はあるが、不動産の立地、用途、収益物件の
可否等の個性に応じて、取引市場には強弱が
見られる。

昨今、アーバンネット名古屋ネクスタビルが
開業したことによって、オフィス集積が高ま
り、地区全体のステイタスが向上したと思料
される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋東 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中０６１
３
-20		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東40m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b Ｂ中０６１
５
-503		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東112m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c Ｂ東０８１
３
-3		 名古屋市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西109.2m市道
、北19.9m、
二方路
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,800)
d Ａ東０６３
２
-514		 名古屋市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南50m国道、
東10m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e Ｂ東０７１
５
-501		 名古屋市東区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南36.9m市道、
東14.4m、
北6m、西5.9m、
四方路
商業
駐車場整備地区
(100,449)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,293,267  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
4,547,358 		 100
[ 143.5]
3,168,891 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +20.1

行政　　   -4.0

その他　    0.0

　　　[ 115.3]
　　　　 100
3,650,000 
b (　           ) 
4,106,688  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,188,822 		 100
[ 132.5]
3,161,375 
3,650,000 
c (　           ) 
1,311,903  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.7]
1,844,243 		 100
[  62.7]
2,941,376 
3,390,000 
d (　           ) 
1,587,028  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
1,535,116 		 100
[  50.7]
3,027,842 
3,490,000 
e (　  1,211,269) 
1,211,269  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.8]
1,420,590 		 100
[  52.3]
2,716,233 
3,130,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　 -27.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -43.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -13.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,550,000 円／㎡]  



名古屋東 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,090,966,478 
764,379,004 
1,326,587,474 
948,700,000 
377,887,474 		 （　0.9359）
353,664,887 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　 13,098,699,519 円　　　　（　  2,690,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋東 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 3,675.84 Ｓ10F2B 43,125.02
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   1,000 ％   763 ％   4,876 ㎡     64.0 m x   75.5 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：事務所兼店舗、２階～１０階：事務所、地下１階：駐車場、地下２階：機械室を想定。 ⑦有効率　  64.2 ％
の理由		 共用廊下、駐車場等による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 機械室
2,083.42 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 屋内駐車場
4,033.20 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 事務所
3,675.84 
31.5 
1,159.56 
6,436 
7,462,928 		 12.0  89,555,136 
0.0  0 

 2～10		 事務所
3,675.84 
80.1 
2,945.84 
5,149 
15,168,130 		 10.0  151,681,300 
0.0  0 
塔屋
  ～  
250.00 
 
 
 
 		    
   

計
43,125.02 
64.2 
27,672.12 

143,976,098 		 1,454,686,836 
0 
⑨年額支払賃料    143,976,098 円　×　12ヶ月　＝　   1,727,713,176 円 
⑩a共益費（管理費）           1,059 円／㎡　×　  27,672.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　     351,657,301 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　 255 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　     107,100,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     2,079,370,477 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　     107,100,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　   109,323,524 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,077,146,953 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,454,686,836 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      13,819,525 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,090,966,478 円　　　　（　       428,828 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,149 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋東 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 89,500,000 円  　　　　 17,900,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 384,818,804 円  　　　    2,186,470,477　×　　　　  17.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  117,325,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  136,935,000 円  　　　　 17,900,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    17,900,000 円  　　　　 17,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    17,900,000 円  　　　　 17,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     764,379,004 円　（　　　　　　       156,764 円／㎡）　　（経費率　　  36.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9359    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,900,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　  43,125.02 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0530     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 948,700,000 円  
（　　　　　       194,565 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,090,966,478 円      
②総費用 764,379,004 円      
③純収益　①－② 1,326,587,474 円      
④建物等に帰属する純収益 948,700,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 377,887,474 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 353,664,887 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       72,532 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,098,699,519 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,690,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋東 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市東区泉一丁目２３０４番
 1800000104590-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
名古屋東 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋東 5-11 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　松原　孝文   TEL.
鑑定評価額 16,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市東区泉１丁目２３０４番
｢泉１－２３－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 4,876  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,763)

1:1.2		 事務所

ＳＲＣ10F3B		 高層事務所ビルが建
ち並ぶ商業地域
 南50m国道、三方路 水道、ガス、下水 久屋大通

50m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄駅に至近の商業地であ
る。		 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 久屋大通駅東方

50m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 栄中心部に近い、久屋大通駅近くの高度商業地域である。栄周辺では中日ビルが竣工し、ザ・ランドマーク名古
屋栄も今夏にオープンするなど、古いビルが高層事務所ビル等に建替える動きが続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 規模　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
間口大　　　　　　　　　　　　　  +5.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,540,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,620,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東区及び中区等の容積率が高い高度・準高度商業地域である。需要者は、主としてＪ－ＲＥＩＴ、私募
リート等の不動産ファンドや大手不動産会社が中心となるが、地場の不動産会社や事業会社もある。地下鉄駅に近く容
積率も高いことから、高層店舗兼事務所ビル用地に適しており、最近はオフィス市況も改善しているため、投資意欲は
強いが、建築費高騰の影響で既存物件の取得に流れている。需要の中心となる価格帯に一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象標準地と同一路線沿いの商業地域に所在する取引事例を中心に求めており、市場性を反映した実証的
な価格である。収益価格は店舗兼事務所を建築し賃貸することを想定して求めた価格であるが、建築費が高騰している
こともあって、やや低位に求められた。当該地域は商業地域であるため、収益性が重視されるべきであるが、実証的な
比準価格を中心に、収益価格も考慮の上、代表標準地からの検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-21              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +12.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,850,000 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[112.2]		 100
[151.9]		 [115.3]
100		 3,350,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策は依然として緩和的だが、建築費高
騰や物価高の影響で土地取得や新規開発には
ブレーキがかかり、既存物件の取得にシフト
する傾向がある。

アーバンネット名古屋ネクスタビル、中日ビ
ルに続き、今夏のザ・ランドマーク名古屋栄
の開業で、周辺も発展的に推移すると予測す
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋東 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中０６１
５
-503		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東112m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b Ｂ東０８１
３
-3		 名古屋市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西109.2m市道
、北19.9m、
二方路
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,800)
c Ｂ東０７１
３
-504		 名古屋市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南49.7m国道、
東10m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d Ａ中０７１
３
-502		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北49.5m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,106,688  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,188,822 		 100
[ 137.8]
3,039,784 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +20.1

行政　　   -4.0

その他　    0.0

　　　[ 115.3]
　　　　 100
3,500,000 
b (　           ) 
1,311,903  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.7]
1,844,243 		 100
[  66.5]
2,773,298 
3,200,000 
c (　           ) 
1,537,024  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
1,545,986 		 100
[  58.5]
2,642,711 
3,050,000 
d (　           ) 
4,040,937  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,101,551 		 100
[ 122.5]
3,348,205 
3,860,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -27.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,540,000 円／㎡]  



名古屋東 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,130,852,447 
755,445,829 
1,375,406,618 
1,007,000,000 
368,406,618 		 （　0.9359）
344,791,754 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　 12,770,064,963 円　　　　（　  2,620,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋東 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 3,675.84 Ｓ10F2B 43,125.02
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   1,000 ％   763 ％   4,876 ㎡     64.0 m x   75.5 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所、地下１階駐車場の店舗兼事務所ビルを想定。ＥＶ・駐車場等は一部容積不算入。 ⑦有効率　  64.2 ％
の理由		 建築規模及び用途から妥当と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 機械室
2,083.42 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 駐車場
4,033.20 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
3,675.84 
31.5 
1,159.56 
5,673 
6,578,184 		 12.0  78,938,208 
0.0  0 

 2～10		 事務所
3,675.84 
80.1 
2,945.84 
5,157 
15,191,697 		 10.0  151,916,970 
0.0  0 
塔屋
  ～  
250.00 
 
 
 
 		    
   

計
43,125.02 
64.2 
27,672.12 

143,303,457 		 1,446,190,938 
0 
⑨年額支払賃料    143,303,457 円　×　12ヶ月　＝　   1,719,641,484 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　  27,672.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　     401,799,182 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　 255 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　     107,100,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     2,121,440,666 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　     107,100,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　   111,427,033 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,117,113,633 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,446,190,938 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      13,738,814 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,130,852,447 円　　　　（　       437,008 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,157 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋東 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 95,000,000 円  　　　　 19,000,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 363,252,129 円  　　　    2,228,540,666　×　　　　  16.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  113,843,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  145,350,000 円  　　　　 19,000,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    19,000,000 円  　　　　 19,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    19,000,000 円  　　　　 19,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     755,445,829 円　（　　　　　　       154,931 円／㎡）　　（経費率　　  35.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9359    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,000,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 423,500 円／㎡　×　  43,125.02 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0530     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,007,000,000 円  
（　　　　　       206,522 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,130,852,447 円      
②総費用 755,445,829 円      
③純収益　①－② 1,375,406,618 円      
④建物等に帰属する純収益 1,007,000,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 368,406,618 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 344,791,754 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       70,712 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,770,064,963 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,620,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋東 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市東区泉一丁目２３０４番
 1800000104590-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考