令和8年1月16日　提出 名古屋東 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋東 -12 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　智行   TEL.

鑑定評価額 39,000,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 240,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市東区大松町１０４番２ ｢大松町１－４｣ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｓ3 一般住宅の中に事務 所等が見られる住宅 地域 北8m市道 水道、ガス、下水 大曽根 930m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 大曽根駅南方 930m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    300,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区及びその周辺区に存する住宅地域である。需要者は、主に個人であり、戸建住宅建築目的のための取 引が多い。名古屋市外からの転入を見込める地域であり、一定の需要があるため、市場の需給は安定的に推移している 。土地は３０００万円から５０００万円程度、新築戸建住宅は４０００万円～６０００万円程度が取引の中心と考えら れるものの、近年は土地の細分化が進み、規模その他の条件に伴い、一定の傾向は見出しづらい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅の中に事務所等が見られる住宅地域であって、規模、間口等の画地条件も踏まえると事業収支の 観点から、効率的な共同住宅を想定することが難しいため、収益価格は試算しない。また当該住宅地においては収益性 よりも快適性・利便性が重視されると考えられる。以上、検討の結果、需要者の投資行動の適合性の観点より、代表標 準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋東 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    285,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [109.0] 100 [ 89.4] [ 99.0] 100 300,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    299,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩和的な金融環境、株高等を背景に不動産投 資需要は底堅く推移してきたが、今後は、建 築費高騰や世界情勢、金利の動向に注意が必 要である。 地域要因に特段の変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％