令和8年1月16日　提出 名古屋東 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋東 -4 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　鎌塚　敦司   TEL.

鑑定評価額 2,730,000,000 円  １㎡当たりの価格 793,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 350,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市東区代官町２７０１番 ｢代官町２７－３０｣ ②地積 　(㎡) 3,443   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 駐車場整備地区 (100,300) 不整形 1:1.2 共同住宅 ＲＣ15F1B 高層共同住宅、店舗 、事務所ビルが見ら れる地域 北20m市道、三方路 水道、ガス、下水 車道 590m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大型のマンションが建ち並ぶ 地域 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 車道駅北西方 590m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 規模が大きい品等の高い分譲マンションが多く立地している地域である。利便性及び居住環境ともに優るため、 今後も規模の大きい土地を中心にマンションに転換してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    796,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              574,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区、千種区を中心とした都心部へのアクセスが良いマンションに適する地域である。主たる需要者は、 大手のマンションデベロッパーが多いが、地場の中堅業者も見られる。マンションの建築費は大きく上昇しており、投 資採算性は一時的に悪化しているが、大手を中心に素地の取得意欲は以前として強く、地価は上昇を続けている。中心 となる価格帯は画地規模等により大きく異なるが、総額が２０億円を超えると大手の業者が中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 開発法による価格は相当低位に求められた。比準価格はマンション適地の取引事例を比較して求めたもので、市場の実 態を反映した実証的な価格である。開発法による価格は業者の投資採算性に着目した価格であるが、建築費の高騰が急 激な一方で代官町の立地ではすぐに分譲価格に転嫁することが困難であり、一時的な乖離と判断した。以上から比準価 格を重視し、開発法による価格も参考にし、代表標準地からの検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  1,600,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [106.0] 100 [202.1] [100.9] 100 791,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    762,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰を分譲価格に転嫁してきたが、 海外からの投資資金が流入しない名古屋にお いて今後も分譲価格に転嫁できるがどうか注 視を要する。 名古屋の都心部では素地の価格、建築費用と もに上昇が大きいため、資金力のある大手デ ベロッパーの取引が増えつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　 +27.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％