令和8年1月15日　提出 名古屋東 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋東 -3 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　東谷　和輝   TEL.

鑑定評価額 363,000,000 円  １㎡当たりの価格 815,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 640,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市東区白壁４丁目８９番 ②地積 　(㎡) 446   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 大規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北7.7m市道 水道、ガス、下水 東大手 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　７ ．７ｍ市道 交通 施設 東大手駅東方 780m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 都心から近い高級住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持すると予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    815,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市の各所に点在する高級住宅地一円であり、主たる需要者は、地縁を有する富裕層・財界人やそ の関係の法人等である。近隣地域は、武家屋敷の面影を残した歴史のある高級住宅地域であり、同品等とされる地域は 白壁・主税町・橦木町の一部であるため売り物件は限定的であり、高値であっても強い需要がある。取引の中心となる 価格帯は、取引が少ないことに加えて地域や地積等による差異が大きいため一定の傾向を見いだすことができない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の住宅地の取引事例に基づき求めた価格である。収益価格は、土地を取得して賃貸住宅を建 築・運用する合理的な計画を想定できなかったため適用しなかった。対象標準地は地積４４６㎡の戸建住宅地であるが 、主たる需要者である個人は、当該地域の価格水準や類似不動産の取引価格に着目して取引することが一般的である。 したがって本件では比準価格を採用し、対象標準地の規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋東 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    666,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [109.0] 100 [ 78.8] [100.0] 100 815,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    800,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高のなかでも所得環境や雇用情勢は堅調 である。住環境や利便性等を備えた住宅地の 需要は堅調であるが、一部では成約期間が長 期化等している。 都心から近い高級住宅地域として成熟してお り、地域要因に特段の変動はない。周辺のま とまった土地では、分譲マンションの開発等 が進んでいる。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％