別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月12日　提出
名古屋千種 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋千種 5-17 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　辻　憲作   TEL.
鑑定評価額 319,000,000 円  １㎡当たりの価格 840,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市千種区東山通４丁目６番３外
 ②地積
　(㎡)		 380  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ9		 中高層店舗兼共同住
宅、店舗が建ち並ぶ
商業地域		 南西40m県道 水道、ガス、下水 東山公園

50m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ県道 交通

施設		 東山公園駅北西方

50m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 東山公園駅に近い商業地域であり、特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測され
る。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    888,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    476,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千種区及び隣接区の幹線道路及び準幹線道路沿いに立地する商業地域である。需要者の中心は、地元企
業、マンションデベロッパー、不動産投資家等である。近隣地域は、東山公園駅に近接する商業地域であり、店舗、共
同住宅等の多様な需要が競合し、不動産取得需要は旺盛なことから地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、画地
規模、取得者の利用用途等によって価格帯が異なるため、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象標準地と代替競争関係を有する取引事例を基礎とするものであり、市場性を反映した実証的な価格で
ある。収益価格は、店舗兼共同住宅を建築して賃貸することを想定して求めた価格であるが、建築費高騰の影響等によ
りやや低位に求められたが、主たる需要者の価値判断において一定の説得力を有する。したがって、比準価格を中心に
、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋千種 5-4             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,000,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[107.0]		 100
[122.6]		 [100.0]
100		 839,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    771,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 緩和的な金融政策を背景に都心部を中心とし
て不動産投資市場は堅調に推移しているが建
築費の高止まりや金利上昇の影響について注
視が必要である。

地下鉄駅に近接する既成の商業地域であり、
価格に影響を与える特段の地域要因の変動は
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋千種 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ千種０８
４０
-3		 名古屋市千種区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南40m県道、
中間画地
商業
特定用途誘導地区
(100,400)
b Ａ千種０７
４０
-521		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西40m県道、
中間画地
商業
地区計画等
特定用途誘導地区
(100,400)
c Ａ千種０７
３３
-529		 名古屋市千種区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西32.6m市道、
東3.3m、
二方路
商業

(100,400)
d Ａ千種０８
４０
-8		 名古屋市千種区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北40m県道、
中間画地
商業

(100,500)
e Ａ千種０８
４２
-9		 名古屋市千種区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東24.5m県道、
北5.4m、角地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
884,535  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
918,147 		 100
[  96.0]
956,403 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
956,000 
b (　           ) 
764,828  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
809,953 		 100
[  99.0]
818,134 
818,000 
c (　           ) 
594,037  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
609,762 		 100
[  68.3]
892,770 
893,000 
d (　           ) 
991,940  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.6]
1,198,208 		 100
[ 136.3]
879,096 
879,000 
e (　           ) 
553,576  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
539,868 		 100
[  60.5]
892,344 
892,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -14.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    888,000 円／㎡]  



名古屋千種 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,542,533 
9,773,080 
36,769,453 
31,024,000 
5,745,453 		 （　0.9446）
5,427,155 		 （  3.1 -  0.1 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    180,905,167 円　　　　（　    476,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋千種 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 341.33 ＲＣ8 1,776.27
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   380 ㎡     21.5 m x   17.7 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階以上は２ＬＤＫ～３ＬＤＫの共同住宅（全１８戸）、機械式駐車場６台を想定。 ⑦有効率　  83.7 ％
の理由		 同用途、同程度の規模として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
361.35 
31.7 
114.70 
4,000 
459,000 		 10.0  4,590,000 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
235.08 
97.3 
228.83 
2,500 
572,000 		 2.0  1,144,000 
0.0  0 

 4～ 5		 共同住宅
235.08 
97.3 
228.83 
2,550 
584,000 		 2.0  1,168,000 
0.0  0 

 6～ 7		 共同住宅
158.20 
96.0 
151.95 
2,600 
395,000 		 2.0  790,000 
0.0  0 

 8～ 8		 共同住宅
158.20 
96.0 
151.95 
2,700 
410,000 		 2.0  820,000 
0.0  0 

計
1,776.27 
83.7 
1,485.87 

3,971,000 		 11,614,000 
0 
⑨年額支払賃料      3,971,000 円　×　12ヶ月　＝　      47,652,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,485.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  17,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,224,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,652,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,224,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,443,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,432,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,614,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         110,333 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,542,533 円　　　　（　       122,480 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋千種 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,216,000 円  　　　　    554,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,466,280 円  　　　       48,876,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      744,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,238,100 円  　　　　    554,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       554,000 円  　　　　    554,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       554,000 円  　　　　    554,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,773,080 円　（　　　　　　        25,719 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 554,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   1,776.27 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0560     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0838 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,024,000 円  
（　　　　　        81,642 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,542,533 円      
②総費用 9,773,080 円      
③純収益　①－② 36,769,453 円      
④建物等に帰属する純収益 31,024,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,745,453 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,427,155 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,282 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    180,905,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     476,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋千種 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市千種区東山通四丁目６番３
 1808000281007-0000
2 　名古屋市千種区東山通四丁目６番４
 1808000281008-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
名古屋千種 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋千種 5-17 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　明子   TEL.
鑑定評価額 323,000,000 円  １㎡当たりの価格 850,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市千種区東山通４丁目６番３外
 ②地積
　(㎡)		 380  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ9		 中高層店舗兼共同住
宅、店舗が建ち並ぶ
商業地域		 南西40m県道 水道、ガス、下水 東山公園

50m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ県道 交通

施設		 東山公園駅北西方

50m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 東山公園駅周辺ではタワーマンションの建設が進行中であり、周辺地域の繁華性が徐々に高まっていくものと予
測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    907,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    408,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千種区及び隣接区の幹線及び準幹線道路沿いを中心とする普通商業地域。需要者の中心は地元の企業、個
人事業者、投資家のほか、画地規模によりマンションデベロッパーも見込まれる。建築費の高騰、金利上昇等先行きへ
の不透明感は強まっているが、不動産への投資需要は依然として底堅く、利便性の高い都心及びその周辺地域での需要
は堅調である。取引総額は規模や利用目的によってばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は地下鉄駅徒歩圏内の利便性の良好な地域であり、収益性に着目した需要も見られ、収益価格に一定の説得力
は認められるものの、建築費の高騰により不安定である。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり現実的
説得力は高い。説得力や信頼性から比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の
とおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋千種 5-4             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,000,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[107.0]		 100
[121.5]		 [100.0]
100		 846,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    771,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰、物価高等もあり先行きに対する
不透明感は強まっているが、不動産市場は依
然堅調に推移しており底堅い状況にある。


駅至近の幹線道路沿いの商業地域。選好性の
強い東山線駅徒歩圏に位置する利便性からマ
ンション需要も堅調で、地価は強含みに推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋千種 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ千種０８
４０
-3		 名古屋市千種区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南40m県道、
中間画地
商業
特定用途誘導地区
(100,400)
b Ａ千種０７
０１
-15		 名古屋市千種区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東39.9m県
道、中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
c Ａ千種０８
０１
-3		 名古屋市千種区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北東22.6m市
道、
南西5.2m、
二方路
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
d Ａ千種０７
３３
-17		 名古屋市千種区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西39.9m県
道、中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
884,535  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
918,147 		 100
[  92.2]
995,821 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
996,000 
b (　           ) 
720,150  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
790,005 		 100
[  96.0]
822,922 
823,000 
c (　    335,445) 
670,890  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
669,600 		 100
[  71.3]
939,130 
939,000 
d (　           ) 
655,947  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
775,844 		 100
[ 100.0]
775,844 
776,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    907,000 円／㎡]  



名古屋千種 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,726,493 
10,276,940 
35,449,553 
30,691,600 
4,757,953 		 （　0.9456）
4,499,120 		 （  3.1 -  0.2 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    155,142,069 円　　　　（　    408,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋千種 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 341.33 ＲＣ8 1,776.27
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   380 ㎡     21.5 m x   17.7 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（２区画）、２～８階は住宅（２ＬＤＫ・３ＬＤＫ、合計１８戸）、機械式駐車場６台を想定した。 ⑦有効率　  83.7 ％
の理由		 類似建物と比較して標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
361.35 
31.7 
114.70 
3,520 
404,000 		 10.0  4,040,000 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
235.08 
97.3 
228.83 
2,470 
565,000 		 1.0  565,000 
1.0  565,000 

 6～ 8		 住宅
158.20 
96.0 
151.95 
2,470 
375,000 		 1.0  375,000 
1.0  375,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,776.27 
83.7 
1,485.87 

3,789,000 		 7,425,000 
3,385,000 
⑨年額支払賃料      3,789,000 円　×　12ヶ月　＝　      45,468,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,485.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,468,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,345,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,562,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,425,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          70,538 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,385,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,093,355 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,726,493 円　　　　（　       120,333 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,542 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,470 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋千種 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,770,000 円  　　　　    554,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,407,240 円  　　　       46,908,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      753,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,238,100 円  　　　　    554,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       554,000 円  　　　　    554,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       554,000 円  　　　　    554,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,276,940 円　（　　　　　　        27,045 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 554,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   1,776.27 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0554     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0504 ×  30 ％　＋ 0.0833 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,691,600 円  
（　　　　　        80,767 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,726,493 円      
②総費用 10,276,940 円      
③純収益　①－② 35,449,553 円      
④建物等に帰属する純収益 30,691,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,757,953 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,499,120 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,840 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    155,142,069 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     408,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋千種 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市千種区東山通四丁目６番３
 1808000281007-0000
2 　名古屋市千種区東山通四丁目６番４
 1808000281008-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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50 　
備考