別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
名古屋千種 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋千種 5-15 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　本田　知子   TEL.
鑑定評価額 127,000,000 円  １㎡当たりの価格 725,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市千種区今池５丁目９１１番
｢今池５－９－９｣		 ②地積
　(㎡)		 175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2.5		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 中低層の飲食店、共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 南11.5m市道、東側道 水道、ガス、下水 今池

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．５ｍ市道 交通

施設		 今池駅東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店等の店舗集積度が高い幹線道路背後の商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状のまま
推移していくものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    760,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    513,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千種区及び隣接区に存する商業地域である。需要者は、法人、不動産業者、投資家等が中心である。近隣
地域は、店舗等の集積度が高く、繁華性の高いエリアである。また、地下鉄駅にも近く利便性が優れる地域で、収益物
件に対する取得需要は底堅い。需要の中心となる価格帯について、商業地の取引は個別性が強く、規模等によって価格
帯が異なるため把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から求めており実証的な価格である。また収益価格は標準地に
賃貸用建物の建設を想定して求めた理論的な価格である。需要者の観点からはいずれの試算価格も説得力を有するもの
の、収益価格は想定部分が大きく比準価格と比較してやや精度が劣る。従って、相対的信頼性が高い比準価格を中心に
、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋千種 5-4             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,000,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[107.0]		 100
[150.7]		 [106.0]
100		 723,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    670,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地下鉄東山線沿線を中心に投資市場は底堅く
推移しているが、金利動向に加え、空室率の
上昇や建築費の高騰等不安材料も見られる。


地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋千種 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ千種０８
４０
-4		 名古屋市千種区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
南4.4m、
二方路
商業
特定用途誘導地区
(100,526)
b Ａ千種０７
４６
-506		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 台形 西15.4m市道、
北7.8m、角地
近商
絶対高４５ｍ高度
(100,300)
c Ａ千種０８
４２
-13		 名古屋市千種区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d Ａ千種０８
３３
-3		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東7.9m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e Ａ千種０７
３３
-521		 名古屋市千種区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北6m、角地
近商

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
819,542  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
865,584 		 100
[ 119.3]
725,552 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
769,000 
b (　           ) 
560,319  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
567,790 		 100
[  81.1]
700,111 
742,000 
c (　           ) 
540,042  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
582,108 		 100
[  80.5]
723,116 
767,000 
d (　           ) 
407,881  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
427,051 		 100
[  56.2]
759,877 
805,000 
e (　           ) 
345,927  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
346,586 		 100
[  50.6]
684,953 
726,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    760,000 円／㎡]  



名古屋千種 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,131,194 
13,229,350 
19,901,844 
17,158,800 
2,743,044 		 （　0.9493）
2,603,972 		 （  3.1 -  0.2 ）
2.9％  
⑧収益価格 　     89,792,138 円　　　　（　    513,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋千種 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 148.64 Ｓ7 948.29
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   175 ㎡      9.0 m x   21.5 m  前面道路：市道     　  11.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（１区画）、２～７階は事務所（フロア貸し）を想定した。 ⑦有効率　  81.4 ％
の理由		 類似建物と比較して標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
146.76 
66.4 
97.52 
3,800 
370,576 		 10.0  3,705,760 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
143.29 
85.2 
122.04 
2,700 
329,508 		 8.0  2,636,064 
0.0  0 

 7～ 7		 事務所
85.08 
75.0 
63.83 
2,700 
172,341 		 8.0  1,378,728 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
948.29 
81.4 
771.55 

2,190,457 		 18,264,808 
0 
⑨年額支払賃料      2,190,457 円　×　12ヶ月　＝　      26,285,484 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　     771.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　       8,406,809 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,692,293 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,734,615 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,957,678 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,264,808 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         173,516 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,131,194 円　　　　（　       189,321 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,718 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋千種 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 948,000 円  　　　　    316,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 8,326,150 円  　　　       34,692,293　×　　　　  24.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      905,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,417,400 円  　　　　    316,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       316,000 円  　　　　    316,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       316,000 円  　　　　    316,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特段の費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,229,350 円　（　　　　　　        75,596 円／㎡）　　（経費率　　  39.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9493    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 316,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     948.29 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0543     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0504 ×  30 ％　＋ 0.0833 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,158,800 円  
（　　　　　        98,050 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,131,194 円      
②総費用 13,229,350 円      
③純収益　①－② 19,901,844 円      
④建物等に帰属する純収益 17,158,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,743,044 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,603,972 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,880 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     89,792,138 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     513,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋千種 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市千種区今池五丁目９１１番
 1808000210909-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
名古屋千種 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋千種 5-15 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　加藤　真裕美   TEL.
鑑定評価額 126,000,000 円  １㎡当たりの価格 721,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市千種区今池５丁目９１１番
｢今池５－９－９｣		 ②地積
　(㎡)		 175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2.5		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 中低層の飲食店、共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 南11.5m市道、東側道 水道、ガス、下水 今池

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地又は低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．５ｍ市道 交通

施設		 今池駅東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域で、周辺で大型マンション等の建設予定があることから、今後、周辺地域の
変化が期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    733,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    593,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千種区及びその周辺区内に存する商業地域である。需要者の中心は、地元企業、個人事業者、不動産業
者、投資家等である。飲食店を中心に店舗が建ち並ぶ商店街に位置する近隣地域は、最寄駅が徒歩圏内にあり利便性が
高い地域であり需要は底堅い。市場の中心となる価格帯は、立地条件、規模等に応じて多様で、一定の傾向は見出せな
い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は千種区内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格であり規範性が高い。収益価格は最有効
使用の建物を建築し賃貸することを想定して求めたもので、収益性に基づく価格であり、需要者層の観点から説得力の
ある価格であり一定の説得力を有する。よって本件では、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋千種 5-4             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,000,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[107.0]		 100
[157.8]		 [106.0]
100		 691,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    670,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰、金利上昇等の懸念材料はあるも
のの、投資需要は強く、中心部が地価を牽引
しながら不動産市況は堅調に推移している。


現状、地域要因に特段の変動は認められない
ものの、周辺にマンション等の建設予定があ
り、周辺地域も含めた繁華性の向上が期待さ
れる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋千種 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ千種０８
４０
-4		 名古屋市千種区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
南4.4m、
二方路
商業
特定用途誘導地区
(100,526)
b Ａ千種０８
４２
-7		 名古屋市千種区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西32.6m市道、
南6m、角地
商業

(100,400)
c Ａ千種０７
４６
-18		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東32.7m市道、
中間画地
商業

(100,400)
d Ａ千種０７
３３
-509		 名古屋市千種区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南30m市道、
中間画地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
819,542  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
865,584 		 100
[ 123.4]
701,446 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
744,000 
b (　           ) 
661,900  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
648,662 		 100
[  92.7]
699,743 
742,000 
c (　           ) 
486,716  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
530,520 		 100
[  81.3]
652,546 
692,000 
d (　           ) 
741,501  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
808,236 		 100
[ 113.5]
712,102 
755,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    733,000 円／㎡]  



名古屋千種 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,344,510 
12,082,370 
21,262,140 
18,069,100 
3,193,040 		 （　0.9430）
3,011,037 		 （  3.1 -  0.2 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    103,828,862 円　　　　（　    593,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋千種 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 148.64 Ｓ7 948.29
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   175 ㎡      9.0 m x   21.5 m  前面道路：市道     　  11.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ：店舗（フロア貸し）、２～７Ｆ：事務所（フロア貸し）を想定。 ⑦有効率　  81.4 ％
の理由		 類似建物と比較して標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
146.76 
66.4 
97.52 
3,800 
370,576 		 10.0  3,705,760 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
143.29 
85.2 
122.04 
2,720 
331,949 		 8.0  2,655,592 
0.0  0 

 7～ 7		 事務所
85.08 
75.0 
63.83 
2,800 
178,724 		 8.0  1,429,792 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
948.29 
81.4 
771.55 

2,209,045 		 18,413,512 
0 
⑨年額支払賃料      2,209,045 円　×　12ヶ月　＝　      26,508,540 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　     771.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　       8,406,809 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,915,349 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,745,767 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,169,582 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,413,512 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         174,928 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,344,510 円　　　　（　       190,540 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,738 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,720 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋千種 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 933,000 円  　　　　    311,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,983,070 円  　　　       34,915,349　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      900,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,643,500 円  　　　　    311,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       311,000 円  　　　　    311,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       311,000 円  　　　　    311,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,082,370 円　（　　　　　　        69,042 円／㎡）　　（経費率　　  36.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9430    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 311,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     948.29 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0569 ×  30 ％　＋ 0.0833 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,069,100 円  
（　　　　　       103,252 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,344,510 円      
②総費用 12,082,370 円      
③純収益　①－② 21,262,140 円      
④建物等に帰属する純収益 18,069,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,193,040 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,011,037 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,206 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    103,828,862 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     593,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋千種 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市千種区今池五丁目９１１番
 1808000210909-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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備考