鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
名古屋千種 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋千種 5-4

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　内田　克也

TEL.

鑑定評価額

286,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	750,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市千種区池下１丁目４１３番｢池下１－４－１５｣				②地積　(㎡)	260 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	2:1	店舗、事務所兼住宅ＲＣ5F1B	中高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域	南37m市道、東側道	水道、ガス、下水	池下 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

池下駅至近にて超高層マンシ
ョンが竣工した。

街

路

３７ｍ市道

交通

施設

池下駅西方

60m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

池下駅近接の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ繁華性の高い商業地域であり、周辺では活発なマンション建設が見ら
れ、地価水準の動向は周辺の取引動向等から上昇傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,120,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 831,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名古屋市内の駅周辺及び幹線沿い等の商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に事業拠点を有
する地元の大手法人のほか、全国規模で展開する法人や投資家等も想定される。当地域は池下駅に近接した幹線道路沿
いにて店舗・事務所ビルが建ち並ぶ繁華性の高い地域であり、立地条件に優れることから需要は強含みで推移している
。また取引面積や総額は業種や事業規模によって異なるため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市場の実態を反映した比準価格及び不動産の収益性に着目した収益価格が得られた。比準価格は多数の類似した事例に
よる実証的な価格にてその説得力は高い。収益価格は需要者の特性を反映したものであるが、建築費の上昇等により稍
低めに求められ、変動率等の想定要因の多さからも信頼性は相対的に稍劣る。従って本評価では比準価格を重視し収益
価格を比較考量し、更に他の標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　千種（県） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,060,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景況感は改善傾向にて、好調なオフィス賃貸
市場のほか、住宅賃料も上昇の兆しが見られ
、不動産市況は堅調である。

地下鉄「池下」駅に近接する商業地域である
。駅前にて超高層マンションが竣工し、繁華
性の向上や商業施設の需要拡大が期待される
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.0 ％

+3.8 ％

３　試算価格算定内訳

名古屋千種 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ千種０７３３ -26	名古屋市千種区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東7.2m市道、北6m、角地		商業 (100,432)
b	Ａ千種０７４０ -521	名古屋市千種区		更地	（　）	長方形	南西40m県道、中間画地		商業地区計画等特定用途誘導地区 (100,400)
c	Ａ千種０７４０ -16	名古屋市千種区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南37m市道、西8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	Ａ千種０８４２ -13	名古屋市千種区		貸家建付地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	Ａ千種０７０１ -15	名古屋市千種区		建付地	（　）	長方形	北東39.9m県道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 589,484	100 [ 100.0]	[ 111.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	624,853	100 [ 59.2]	1,055,495	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	1,130,000
b	(　 ) 764,828	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	809,953	100 [ 81.6]	992,589		1,060,000
c	(　 ) 1,028,595	100 [ 100.0]	[ 112.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,104,025	100 [ 104.0]	1,061,563		1,140,000
d	(　 ) 540,042	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	582,108	100 [ 51.7]	1,125,934		1,200,000
e	(　 ) 720,150	100 [ 100.0]	[ 109.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	790,005	100 [ 79.2]	997,481		1,070,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,120,000 円／㎡]

名古屋千種 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	56,694,950	21,316,366	35,378,584	28,779,000	6,599,584	（　0.9493） 6,264,985	（ 3.1 - 0.2 ） 2.9％
	⑧収益価格	216,033,966 円　　　　（　 831,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋千種 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	202.65	Ｓ7	1,323.07
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	260 ㎡	23.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 37.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗、３～７階は事務所（各階フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 93.9 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	189.01	86.0	162.61	3,752	610,000	10.0	6,100,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	189.01	95.2	179.99	3,175	571,000	10.0	5,710,000
							0.0	0
3～ 7	事務所	189.01	95.2	179.99	2,886	519,000	8.0	4,152,000
							0.0	0
～

～

計		1,323.07	93.9	1,242.55		3,776,000		32,570,000
								0

⑨年額支払賃料	3,776,000 円　×　12ヶ月　＝　 45,312,000 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,242.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 13,419,540 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似建物の共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	58,731,540 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,349,262 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	56,382,278 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,570,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 312,672 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	56,694,950 円　　　　（　 218,058 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,905 円/㎡　月額支払賃料（　 2,886 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋千種 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,120,000 円	530,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	12,039,966 円	58,731,540　×　　　　 20.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,041,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,054,500 円	530,000,000　×　　 45.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	530,000 円	530,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	530,000 円	530,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特段の費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,316,366 円　（　　　　　　 81,986 円／㎡）　　（経費率　　 37.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9493

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	530,000,000 円	設計監理料率　 385,000 円／㎡　×　 1,323.07 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0543	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0504 × 30 ％　＋ 0.0833 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,779,000 円（　　　　　 110,688 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	56,694,950 円
②総費用	21,316,366 円
③純収益　①－②	35,378,584 円
④建物等に帰属する純収益	28,779,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,599,584 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,264,985 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,096 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 216,033,966 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 831,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋千種 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市千種区池下一丁目４１３番	1808000204114-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
名古屋千種 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋千種 5-4

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　長谷川　明子

TEL.

鑑定評価額

286,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	750,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市千種区池下１丁目４１３番｢池下１－４－１５｣				②地積　(㎡)	260 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	2:1	店舗、事務所兼住宅ＲＣ5F1B	中高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域	南37m市道、東側道	水道、ガス、下水	池下 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３７ｍ市道

交通

施設

池下駅西方

60m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,160,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 822,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千種区及び隣接区の幹線及び準幹線道路沿いを中心とする商業地域。需要者の中心は投資家や企業、投資
法人のほか、駅近接の立地条件から画地規模によりマンションデベロッパーも見込まれる。建築費の高騰、金利上昇等
先行きへの不透明感は強まっているが、不動産への投資需要は依然として底堅く、利便性の高い都心及びその周辺地域
での需要は堅調である。取引総額は規模や利用目的によってばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり現実的説得力は高い。一方、収益価格は標準地が鉄道最寄駅至近
に位置し、周辺では収益性に着目した需要も見られることから一定の説得力は認められるが、建築費の高騰もありやや
不安定である。説得力や信頼性から比準価格を重視しつつ収益価格も関連付け、単価と総額との関連にも留意の上、上
記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費高騰、物価高等もあり先行きに対する
不透明感は強まっているが、不動産市場は依
然堅調に推移しており底堅い状況にある。

池下駅至近の商業地域。選好性の強い東山線
駅至近の稀少性からマンション需要も加わり
地価は依然強含みにある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.0 ％

+3.8 ％

３　試算価格算定内訳

名古屋千種 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ千種０８４０ -4	名古屋市千種区		貸家建付地	（　）	長方形	北30m県道、南4.4m、二方路		商業特定用途誘導地区 (100,526)
b	Ａ千種０７３３ -529	名古屋市千種区		貸家建付地	（　）	長方形	西32.6m市道、東3.3m、二方路		商業 (100,400)
c	Ａ千種０７３３ -509	名古屋市千種区		貸家建付地	（　）	長方形	南30m市道、中間画地		商業 (100,500)
d	Ａ千種０７４０ -16	名古屋市千種区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南37m市道、西8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 819,542	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	865,584	100 [ 82.8]	1,045,391	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	1,120,000
b	(　 ) 594,037	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	609,762	100 [ 54.4]	1,120,886		1,200,000
c	(　 ) 741,501	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	808,236	100 [ 85.5]	945,305		1,010,000
d	(　 ) 1,028,595	100 [ 100.0]	[ 112.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,104,025	100 [ 100.9]	1,094,177		1,170,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,160,000 円／㎡]

名古屋千種 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,049,859	20,118,977	31,930,882	25,373,200	6,557,682	（　0.9456） 6,200,944	（ 3.1 - 0.2 ） 2.9％
	⑧収益価格	213,825,655 円　　　　（　 822,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋千種 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	202.65	Ｓ7	1,323.07
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	260 ㎡	23.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 37.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗（各階１区画）、３～７階は事務所（フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 93.9 ％
の理由

類似建物と比較して標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	189.01	86.0	162.61	3,500	569,000	10.0	5,690,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	189.01	95.2	179.99	2,800	504,000	10.0	5,040,000
							0.0	0
3～ 7	事務所	189.01	95.2	179.99	2,600	468,000	8.0	3,744,000
							0.0	0
～

～

計		1,323.07	93.9	1,242.55		3,413,000		29,450,000
								0

⑨年額支払賃料	3,413,000 円　×　12ヶ月　＝　 40,956,000 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,242.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 13,538,825 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似建物の共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,494,825 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,724,741 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,770,084 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	29,450,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 279,775 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,049,859 円　　　　（　 200,192 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,617 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋千種 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,832,000 円	458,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	11,825,377 円	54,494,825　×　　　　 21.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,041,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,503,700 円	458,000,000　×　　 45.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	458,000 円	458,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	458,000 円	458,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,118,977 円　（　　　　　　 77,381 円／㎡）　　（経費率　　 38.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9456

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	458,000,000 円	設計監理料率　 333,000 円／㎡　×　 1,323.07 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0554	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0504 × 30 ％　＋ 0.0833 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,373,200 円（　　　　　 97,589 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,049,859 円
②総費用	20,118,977 円
③純収益　①－②	31,930,882 円
④建物等に帰属する純収益	25,373,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,557,682 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,200,944 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,850 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 213,825,655 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 822,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋千種 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市千種区池下一丁目４１３番	1808000204114-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考