令和8年1月15日　提出 名古屋千種 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋千種 -20 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　松原　孝文   TEL.

鑑定評価額 65,100,000 円  １㎡当たりの価格 390,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 275,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市千種区今池３丁目９０７番１ ｢今池３－９－９｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 駐車場整備地区 (70,200) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅を中心に、 共同住宅も見られる 住宅地域 東8m市道 水道、ガス、下水 今池 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　８ ｍ市道 交通 施設 今池駅南西方 480m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 千種区の商業中心である今池駅に徒歩圏内で利便性が高く、一般住宅を中心に共同住宅等が見られる住環境も一 定程度維持されている住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    393,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    145,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千種区及びその周辺区に所在する地下鉄駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は名古屋市及 び周辺に居住する中所得層以上の世帯が中心である。一般住宅・共同住宅のほか、事業所等も見られる地域ではあるが 、最寄駅及び商店街にも近く、生活利便性に優れるため、住宅需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、規模に もよるが、１２０～１５０㎡程度の土地のみで５～６千万円程度、新築戸建住宅で７～８千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地周辺の住宅地域に所在する取引事例を採用して求めており、市場性を反映した実証的な価格で ある。収益価格は低層アパートを建築して賃貸することを想定して求めた価格であるが、元本価格に見合う賃料水準が 形成されておらず低位に求められた。当該地域は居住の快適性等を重視する自用目的の市場参加者が中心であり、比準 価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋千種 -4              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    244,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 64.8] [103.0] 100 388,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    354,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融政策は依然として緩和的だが、建築費高 騰や物価高に伴う購入意欲の低下等が顕在化 しつつあり、今後の住宅市場の売買動向には 注意を要する。 地下鉄東山線沿線では、富裕層の住宅需要が 堅調であるため、価格高騰にもかかわらず需 要は堅調であり、地価は上昇基調が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.2 ％  ％