令和8年1月12日　提出 名古屋千種 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋千種 -12 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　辻　憲作   TEL.

鑑定評価額 63,700,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市千種区東山元町５丁目１０番４ ②地積 　(㎡) 339   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,100) （その他） 第１種風致地区 1:1.2 住宅 ＲＣ2F1B 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南西5.5m市道 水道、ガス、下水 東山公園 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 東山公園駅南方 1.4km 法令 規制 １低専 (30,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であるが、周辺で戸建開発が行われており子育て世帯の割合も増加 することで住宅地として活性化していくことが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    188,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千種区及びその隣接区において戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の中心は、名古屋市内居住 者及び市内勤務の高所得層の一次取得者である。近隣地域は、丘陵地において画地規模の大きな宅地が建ち並ぶ閑静な 住宅地域であり、需要は安定的に推移している。市場の中心価格帯は、土地のみで６０００～７０００万円程度、土地 建物総額は建物の規模、品等等により様々であり、中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では行政的条件及び交通接近性等の条件により賃貸用不動産を想定することが非現実的であることから収益還元法 は非適用とした。試算価格は比準価格単一となったものの、周辺地域は自己居住用不動産の取得が中心となる住宅地域 であり、主たる需要者の観点に立つと、市場において生起した取引事例を基礎として試算した比準価格の説得力は高い 。したがって、比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋千種 -4              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    244,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [136.0] [105.0] 100 188,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千種区の人口は微減から微増に転じている。 区内の住宅取得需要は堅調であるが、建築費 の高騰及び金利上昇の影響に注視が必要であ る。 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で あり、価格に影響を与える特段の地域要因の 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％