別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
名古屋千種 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋千種 -7 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　明子   TEL.
鑑定評価額 142,000,000 円  １㎡当たりの価格 430,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市千種区向陽町２丁目１１番８外
 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅等が
建ち並ぶ閑静な住宅
地域		 南5.3m市道 水道、ガス、下水 池下

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．３
ｍ市道		 交通

施設		 池下駅北東方

620m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    430,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千種区、東区、昭和区等の優良ないし準優良住宅地域。需要者の中心は住宅建設目的の個人のほか、不動
産業者等も見られる。既成市街地のため更地の供給は少ない。建築費の高騰、物価高、金利上昇等もあって需要者に慎
重な姿勢も見られるが、鉄道駅徒歩圏の利便性の良好さと住環境の良好な住宅地であることから需要は堅調である。需
要の中心となる価格帯は、規模や取引事情等によってばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。一方、地下鉄駅徒歩圏内にあって周辺地域には賃
貸用建物も見られるため収益還元法を適用したが、対象地域は居住の快適性が重視される住宅地域で自用目的の取引が
中心であり、収益価格の説得力は低い。単価と総額との関連にも留意の上、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した
。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋千種 -5              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    482,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[132.4]		 [109.0]
100		 428,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    404,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰、物価高、金利上昇等もあり住宅
市場の先行きへの不透明感はあるものの、市
況は依然底堅く推移している。


住環境の良好な高台の住宅地域。特段の変動
要因は見られないが、鉄道駅徒歩圏の利便性
の良好さもあり地価は依然強含みにある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋千種 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ千種０８
０１
-8		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.4m市道
、中間画地
１中専
１５ｍ高度地区
(70,200)
b Ａ千種０８
０１
-21		 名古屋市千種区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西3.6m市道
、中間画地
２中専
２０ｍ高度地区
(70,160)
c Ａ千種０７
０１
-528		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3m市道、
中間画地
１中専
１５ｍ高度地区
(70,160)
d Ａ千種０７
３３
-29		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南7.3m市道、
中間画地
１中専
高度地区15m
(70,200)
e Ａ千種０７
３３
-14		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5.5m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
494,240  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
473,258 		 100
[ 101.9]
464,434 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +9.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 109.0]
　　　　 100
506,000 
b (　           ) 
334,952  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  95.0]		 100
[  92.4]
388,068 		 100
[ 111.2]
348,982 
380,000 
c (　           ) 
304,370  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
316,053 		 100
[  83.9]
376,702 
411,000 
d (　           ) 
451,136  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
444,262 		 100
[ 117.1]
379,387 
414,000 
e (　           ) 
403,413  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.6]
409,254 		 100
[ 103.0]
397,334 
433,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    430,000 円／㎡]  



名古屋千種 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,541,255 
1,029,040 
4,512,215 
2,520,000 
1,992,215 		 （　0.9725）
1,937,429 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     49,677,667 円　　　　（　    151,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋千種 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｗ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   330 ㎡     14.2 m x   23.3 m  前面道路：市道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建のアパート（１ＬＤＫ・４５㎡、各階２戸）、平面駐車場４台を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
2,300 
207,000 		 1.0  207,000 
1.0  207,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

414,000 		 414,000 
414,000 
⑨年額支払賃料        414,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,968,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,968,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       284,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,403,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           414,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,933 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          414,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         133,722 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,541,255 円　　　　（　        16,792 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,367 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋千種 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 180,000 円  　　　　     36,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 170,640 円  　　　        5,688,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      331,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      275,400 円  　　　　     36,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        36,000 円  　　　　     36,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,000 円  　　　　     36,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,029,040 円　（　　　　　　         3,118 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0700     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0572 ×　 40 ％　＋　0.0730 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,520,000 円  
（　　　　　         7,636 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,541,255 円      
②総費用 1,029,040 円      
③純収益　①－② 4,512,215 円      
④建物等に帰属する純収益 2,520,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,992,215 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,937,429 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,871 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,677,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     151,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋千種 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市千種区向陽町二丁目１１番８
 1808000242346-0000
2 　名古屋市千種区向陽町二丁目１１番９
 1808000242347-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
名古屋千種 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋千種 -7 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　加藤　真裕美   TEL.
鑑定評価額 142,000,000 円  １㎡当たりの価格 429,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市千種区向陽町２丁目１１番８外
 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅等が
建ち並ぶ閑静な住宅
地域		 南5.3m市道 水道、ガス、下水 池下

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　５．３
ｍ市道		 交通

施設		 池下駅北東方

620m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地として成熟しており、需要は堅調である。地域要因に変動要因は特段な
く、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    430,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    168,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千種区及び隣接区の住環境の良好な住宅地域である。需要者は名古屋市内及び周辺市に勤務する住宅取得
者層が中心であり、住環境が良く、高所得者に好まれる地域である。近隣地域は丘陵地の品等の高い住宅地域で、駅徒
歩圏内であり需要の安定したエリアである。中心価格帯は画地規模等の個別性により大きく異なることから、把握が困
難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は成熟した既成住宅地域であり、自用取引が中心である。比準価格は千種区内の類似地域に存する取引事例か
ら求めており、市場の実勢を反映した実証的な価格であり、規範性が高い。収益価格は対象標準地に賃貸用建物を建築
することを想定して求めた価格であるが、価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に求められた。よって本件
では、比準価格を中心とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋千種 -5              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    482,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[131.3]		 [109.0]
100		 432,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    404,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰、金利上昇懸念等により市場の
先行き不透明感から、住宅市場においてもエ
リアや立地の選別が認められる。


中規模住宅が中心の住環境の良い住宅地域で
ある。建築費の高騰等により高台の住宅地域
の需要はやや弱含みである。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋千種 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ千種０８
４２
-1		 名古屋市千種区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.4m市道、
中間画地
２中専
２０ｍ高度地区
(70,200)
b Ａ千種０８
４２
-6		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c Ａ千種０８
４６
-25		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
２中専
２０ｍ高度地区
(70,160)
d Ａ千種０８
４６
-20		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
２中専
２０ｍ高度地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
371,789  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.9]
352,493 		 100
[  89.3]
394,729 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +9.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 109.0]
　　　　 100
430,000 
b (　           ) 
453,153  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.0]
423,220 		 100
[ 106.1]
398,888 
435,000 
c (　           ) 
345,832  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
350,328 		 100
[  90.3]
387,960 
423,000 
d (　           ) 
400,857  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
417,219 		 100
[ 105.0]
397,351 
433,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    430,000 円／㎡]  



名古屋千種 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,781,442 
1,039,904 
4,741,538 
2,520,000 
2,221,538 		 （　0.9725）
2,160,446 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     55,396,051 円　　　　（　    168,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋千種 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｗ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   330 ㎡     14.2 m x   23.3 m  前面道路：市道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建アパート（１戸４５㎡、各階２戸）、平面駐車場４台を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住居
90.00 
100.0 
90.00 
2,480 
223,200 		 2.0  446,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

446,400 		 892,800 
0 
⑨年額支払賃料        446,400 円　×　12ヶ月　＝　       5,356,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜け費用として非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,356,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       303,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,772,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           892,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,482 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,781,442 円　　　　（　        17,520 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,484 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,480 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋千種 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 180,000 円  　　　　     36,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 182,304 円  　　　        6,076,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      330,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      275,400 円  　　　　     36,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        36,000 円  　　　　     36,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,000 円  　　　　     36,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,039,904 円　（　　　　　　         3,151 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0700     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0572 ×　 40 ％　＋　0.0730 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,520,000 円  
（　　　　　         7,636 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,781,442 円      
②総費用 1,039,904 円      
③純収益　①－② 4,741,538 円      
④建物等に帰属する純収益 2,520,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,221,538 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,160,446 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,547 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,396,051 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     168,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋千種 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市千種区向陽町二丁目１１番８
 1808000242346-0000
2 　名古屋市千種区向陽町二丁目１１番９
 1808000242347-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考