令和8年1月15日　提出 静岡吉田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡吉田 -2 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　保夫   TEL.

鑑定評価額 3,900,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 榛原郡吉田町川尻字浜河原３０４３番９ ②地積 　(㎡) 298   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅を主にアパ ートも見られる既成 住宅地域 南西5m町道 水道、下水 島田 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大井川河口及び川尻海岸に近 い住宅地域 街 路 基準方位　北５ｍ町 道 交通 施設 ＪＲ島田駅南東方 13.0km 法令 規制 （都） ２中専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 海岸近くの空き家も散見され、現況の状況で推移していくものと予測する。地域北西側の区画整理事業地の空き 地のほか、売地の看板が目立つ。今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は榛南地区の住宅地一円。需要者は、町内及び隣接市に勤務または居住する、地縁選好性を有する１次取得 者層が中心となる。海岸及び河口部に近く、空き家も増え、津波、高潮及び洪水浸水想定域にあって転出はあっても転 入はほとんどなく、需給とも停滞したままである。需要の中心となる価格帯は、土地は３００㎡前後で４００万円程度 、新築戸建住宅はほとんどない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 築年数を経たアパートも散見されるが、駅から離れた農家住宅を中心とする住宅地域であり、自用目的の取引が中心で 賃貸市場は形成されていない。収益性より居住の快適性を重視される住宅地域であるため、収益価格は試算しない。取 引価格を指標に価格水準が形成される住宅地域であることから、沿岸部を中心とする取引事例から求めた実証的な比準 価格を採用し、類似する他の標準地との検討を踏まえて、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　焼津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,100 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [102.0] 100 [114.2] [102.0] 100 13,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町全体では県及び周辺市に比し人口減少率は 低いが、住宅着工戸数はやや減少し、土地需 要は内陸部と沿岸部とで二極化している。 台風１５号による竜巻の影響はないが、人口 減は続いており、地価の下落傾向は続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％