令和8年1月15日　提出 静岡吉田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡吉田 -1 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　保夫   TEL.

鑑定評価額 9,240,000 円  １㎡当たりの価格 43,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 榛原郡吉田町住吉字松下２９番２０ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南西6m町道 水道、下水 島田 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 吉田町中心部の中規模分譲住 宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ町 道 交通 施設 ＪＲ島田駅南東方 11.0km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか農地等も見られる地域で、閑静な居住環境は今後も維持されるものと予測する。町中心部にあっ て需給とも概ね堅調であるが、台風１５号による竜巻被害の影響が懸念される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は榛南地区の住宅地一円。需要者は町内及び隣接市の企業に勤務または居住する１次取得者層が中心で、周 辺市からの転入も若干みられる。町内では企業進出も順調で、内陸部にあって比較的需給とも概ね堅調。地価は概ね横 ばい基調で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡前後で８００万円～１，０００万円、新築戸建 は２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅からも離れた戸建住宅を中心とする住宅地域であり、自用目的での取引が中心で、賃貸市場は形成されていない 。収益性より居住の快適性を重視される住宅地域であるため、収益価格は試算しない。取引価格を指標に価格水準が形 成される住宅地域であり、周辺部から複数の取引事例を得られた。よって、不動産の市場性を反映した実証的な比準価 格を採用し、類似の標準地との価格の検討を踏まえて、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　牧之原 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,400 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 65.9] [102.0] 100 43,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町全体では県及び周辺市に比し人口減少率は 低いが、住宅着工戸数はやや減少し、土地需 要は内陸部と沿岸部とで二極化している。 国道１５０号以北の住宅地は需給は概ね堅調 であるが、竜巻被害の影響が懸念され横ばい となった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％