令和8年1月15日　提出 静岡小山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡小山 -3 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　望月　太一郎   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 35,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 駿東郡小山町竹之下字下ノ木戸１２８２番 ②地積 　(㎡) 367   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南東8m町道 水道 足柄 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   130 ｍ、南    80 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　８ｍ町 道 交通 施設 足柄駅北西方 350m 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内の既成住宅地域として用途的に成熟しており、現時点における地域要因の変動及びその端緒は特段認 められないことから、当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小山町内及び隣接する御殿場市北東部の住宅地域。需要者は、町内に地縁性を有する者が中心と考えら れる。足柄駅に近いため交通利便性は比較的高いが、スーパーマーケット等が限定的で生活利便性は相対的に劣るため 需要は低位で、地価は僅かに下落傾向である。需要の中心価格帯は、土地総額で概ね１，０００万円前後、新築戸建住 宅は２，０００万円台半ばから３，０００万円前後と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では対象標準地上に経済合理性を有する賃貸建物の想定が難しく、収益価格の試算を断念した。一方、取引事例比 較法では、対象標準地と代替性を有する同一需給圏内の取引事例について、需給動向及び市場参加者の価値判断基準を 総合的に鑑み補修正を行うことができた。そのため、比準価格は、市場性を反映した客観的かつ実証的な試算価格とい える。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡小山 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [124.4] [103.0] 100 35,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内における総人口の減少、高齢化率の上昇 は継続している。他市町と比べて当町の土地 供給及び住宅着工の総数は少なく、需要も弱 含み傾向である。 足柄駅に近くアパート等もみられる住宅地域 として成熟しており、地域要因の変動は特段 認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.9 交通・接近　　　  -9.4 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％