令和8年1月13日　提出 駿東清水 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   駿東清水 -5 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　杉﨑　充登   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 92,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 駿東郡清水町柿田字原後９８８番９ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに事 業所等も見られる住 宅地域 北7m町道 水道、ガス、下水 三島 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    10 ｍ、南    80 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　７ ｍ町道 交通 施設 三島駅南西方 4.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として熟成しており、将来的にも地域の標準的使用の変化は予想されない。需要は底堅く、当面、 地価は安定乃至やや強めに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水町を中心として、隣接する三島市、沼津市、長泉町の圏域。需要者の中心は、町内在住の３０歳代の 一次取得者である。事業所等も見られる住宅地域の柿田地区においては、底堅い需要が認められ、地価は安定乃至やや 強めに推移している。土地は、１６００万円～２３００万円程度、新築戸建で３２００万円～４０００万円程度の物件 が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模の小さい戸建住宅の多い地域で、投資合理性のある配置設計に基づくアパート等の賃貸想定が困難であるため 、収益価格は求めなかった。近隣地域及びその周辺は、自用目的取引が価格形成の中心となっている。従って、市場性 を反映して実証性に優る比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,200 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [104.0] 100 [ 52.7] [100.0] 100 115,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内人口は微減傾向。宅地の需給については 、町域南部は供給過剰、その他地域の需要は 概ね堅調に推移している。 地域の状況に変化は見受けられないが、成熟 した既成住宅地域にあって、底堅い需要が存 在する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.3 環境　　　　　　 -48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％