令和8年1月7日　提出 駿東清水 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   駿東清水 -3 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　京   TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 92,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 駿東郡清水町湯川字御供免１２２番１５ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東4m町道 水道、ガス、下水 三島 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 三島駅南方 4.4km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特段大きな変動要因もないため今後も現在の利用状況を維持すると予測 する。当地区は災害リスクも低く、地価は下落幅の縮小乃至は横這い程度で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水町及び隣接する三島市、沼津市、長泉町の価格中位の住宅地域一円である。需要者は清水町内に居住 する３０歳台の一次取得者が中心である。当地区は清水町内の南部の狩野川沿い周辺に位置するが、三島市、長泉町、 当町北部の物件よりも値頃感があることから、相応の需要がみられる。取引の中心となる価格帯は土地で１，４００万 円～１，８００万円程度、新築戸建住宅で２，７００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は地域的特性が類似し、代替競争関係にある取引事例を中心に採用し、適切に補正修正を行って試算したもの で、価格の信頼性は高い。近隣地域周辺では居住の快適性及び生活の利便性が重視され、自用目的の取引によって市場 価格が形成されている。よって、価格判定の指標として適切な比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、地域 の需給動向も勘案して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,200 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [104.0] 100 [ 67.1] [103.0] 100 93,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町の総人口及び生産年齢人口は微減、高齢 化率は上昇傾向、土地取引件数は横這い程度 、新設住宅着工戸数はやや低調である。 狭隘道路沿いに戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域 で、需要が入り難い状況に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +0.7 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％