鑑定評価書

令和8年1月13日　提出
函南 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

函南 -3

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　和泉　清明

TEL.

鑑定評価額

22,100,000 円

１㎡当たりの価格

97,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	田方郡函南町仁田字堀之内１５１番６				②地積　(㎡)	226 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,150) （その他）
	台形 1.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅が多いスーパー、学校等に近い住宅地域	北5m町道	水道、下水	伊豆仁田 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北５ｍ町道

交通

施設

伊豆仁田駅北東方

800m

法令

規制

２中専
(60,150)

⑤地域要因の将
　来予測

町中心部の熟成した住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと考えられる。需要も底堅いため、地価は安定
的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 97,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、函南町を中心にその周辺の三島市・伊豆の国市を含む圏域である。需要者の中心は函南町に居住する３
０～４０代の一次取得者が大半を占める。閑静な住宅地域であるため、需要は堅調に推移している。市場の中心価格帯
は土地のみで２０００～２５００万円程度、新築の戸建住宅で、３０００万円台がその中心と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内には、アパート等共同住宅の賃貸物件も所在するが、賃貸物件そのものの取引は稀で、自用の物件が中心的
な取引である。価格形成においては、快適性や利便性を加味したうえで、地域間の地価水準比較がより重視される。し
たがって、比準価格を中心に、収益価格を参考にして、需給動向及び代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊豆の国 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 80,300 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[103.0]

100
[ 79.1]

[100.0]
100

97,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東駿河湾環状道路・伊豆箱根鉄道など交通ア
クセスはよい利便性の高い地域は堅調である
が、郊外部及び浸水リスクがある地域の需要
は弱い。

町中心部に位置し、利便性は高く、根強い需
要がある。

近隣地域における地位は、中庸であり、特に
記載すべき変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 -20.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

函南 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８Ｋ第１ -80	田方郡函南町		建付地	（　）	袋地等	西4.6m町道、中間画地		１中専 (60,150)
b	８Ｋ第１ -1110	田方郡函南町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.9m町道、中間画地		工業 (60,200)
c	８Ｋ第１ -1111	田方郡函南町		更地	（　）	ほぼ長方形	南8.5m町道、中間画地		２中専 (60,150)
d	８Ｋ第１ -1116	田方郡函南町		更地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		２中専 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,315	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	92,042	100 [ 96.5]	95,380	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	95,400
b	(　 ) 101,104	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,497	100 [ 99.4]	101,104		101,000
c	(　 ) 117,974	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	113,437	100 [ 116.1]	97,706		97,700
d	(　 ) 117,408	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	87,683	100 [ 91.3]	96,038		96,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -10.0
d	限定価格	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,600 円／㎡]

函南 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の住宅地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,812,723	530,618	2,282,105	1,962,720	319,385	（　0.9725） 310,602	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	6,902,267 円　　　　（　 30,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函南 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	150 ％	150 ％	226 ㎡	18.0 m x 12.0 m	前面道路：町道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ×４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,383	124,470	2.0	248,940
							0.0	0
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,383	124,470	2.0	248,940
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		248,940		497,880
								0

⑨年額支払賃料	248,940 円　×　12ヶ月　＝　 2,987,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,987,280 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 179,237 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,808,043 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	497,880 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,680 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,812,723 円　　　　（　 12,446 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,385 円/㎡　月額支払賃料（　 1,383 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

函南 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,800 円	28,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	89,618 円	2,987,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 225,600 円	28,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	28,200 円	28,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,200 円	28,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 530,618 円　（　　　　　　 2,348 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

21 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,200,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0746 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,962,720 円（　　　　　 8,685 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,812,723 円
②総費用	530,618 円
③純収益　①－②	2,282,105 円
④建物等に帰属する純収益	1,962,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	319,385 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	310,602 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,374 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,902,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

函南 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	田方郡函南町仁田字堀之内１５１番６	0801005234983-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月8日　提出
函南 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

函南 -3

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　深澤　竜介

TEL.

鑑定評価額

22,100,000 円

１㎡当たりの価格

97,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月5日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	田方郡函南町仁田字堀之内１５１番６				②地積　(㎡)	226 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,150) （その他）
	台形 1.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅が多いスーパー、学校等に近い住宅地域	北5m町道	水道、下水	伊豆仁田 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北５ｍ町道

交通

施設

伊豆仁田駅北東方

800m

法令

規制

２中専
(60,150)

⑤地域要因の将
　来予測

町中心部の熟成した住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと考えられる。三島市中心部の住宅地域と比べ
ると競争力はやや弱く、地価は弱含みに推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 97,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は函南町を中心にその周辺の三島市・伊豆の国市を含む圏域である。需要者の中心は函南町に居住する３０
～４０代の一次取得者が大半を占める。閑静な住宅地域であるため、需要は堅調に推移している。市場の中心価格帯は
土地のみで２０００～２５００万円程度、新築の戸建住宅で、３０００～３５００万円程度と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建て住宅を中心とする地域で、アパ－ト需要も見られるが、自用目的での取引が大半であり、この地域の地価が収益
性より快適性を重視し価格形成されているものと考えられる。したがって、函南町内の４事例により得られた価格実証
性に富む比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊豆の国 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 80,300 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[103.0]

100
[ 79.0]

[100.0]
100

97,300

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東駿河湾環状道路・伊豆箱根鉄道など交通ア
クセスはよい利便性の高い地域は堅調である
が、浸水リスクがある地域の需要は弱い。

町中心部に位置し、利便性は高く、根強い需
要がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

函南 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８Ｋ第１ -1111	田方郡函南町		更地	（　）	ほぼ長方形	南8.5m町道、中間画地		２中専 (60,150)
b	８Ｋ第１ -80	田方郡函南町		建付地	（　）	袋地等	西4.6m町道、中間画地		１中専 (60,150)
c	８Ｋ第１ -1116	田方郡函南町		更地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		２中専 (60,150)
d	８Ｋ第１ -1110	田方郡函南町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.9m町道、中間画地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 117,974	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	113,437	100 [ 116.7]	97,204	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	97,200
b	(　 ) 77,315	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.0]	94,287	100 [ 96.0]	98,216		98,200
c	(　 ) 117,408	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	87,683	100 [ 90.0]	97,426		97,400
d	(　 ) 101,104	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,497	100 [ 102.9]	97,665		97,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	限定価格	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,600 円／㎡]

函南 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、適切な造成事例の収集が行えないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,812,723	530,918	2,281,805	1,962,720	319,085	（　0.9725） 310,310	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	6,895,778 円　　　　（　 30,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函南 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	150 ％	150 ％	226 ㎡	18.0 m x 12.0 m	前面道路：町道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ×４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,383	124,470	2.0	248,940
							0.0	0
一括 2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,383	124,470	2.0	248,940
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		248,940		497,880
								0

⑨年額支払賃料	248,940 円　×　12ヶ月　＝　 2,987,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,987,280 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 179,237 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,808,043 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	497,880 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,680 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,812,723 円　　　　（　 12,446 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,385 円/㎡　月額支払賃料（　 1,383 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

函南 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,800 円	28,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	89,618 円	2,987,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 225,600 円	28,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	28,200 円	28,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,200 円	28,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 530,918 円　（　　　　　　 2,349 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

21 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,200,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0746 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,962,720 円（　　　　　 8,685 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,812,723 円
②総費用	530,918 円
③純収益　①－②	2,281,805 円
④建物等に帰属する純収益	1,962,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	319,085 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	310,310 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,373 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,895,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

函南 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	田方郡函南町仁田字堀之内１５１番６	0801005234983-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考