令和8年1月13日　提出 南伊豆 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南伊豆 -1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　塚本　潤子   TEL.

鑑定評価額 5,900,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 賀茂郡南伊豆町上賀茂字本多５７５番４ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 家住宅等が混在する 住宅地域 北東9.5m県道 水道 下田 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　９．５ ｍ県道 交通 施設 下田駅西方 11.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には農地や未利用地が見られる住宅地域であり、特段の変動要因は認められない。地域経済は正常化しつつ あるが、長年の若年人口の減少・高齢化等により土地の需要は弱く、地価は下落と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南伊豆町を中心として周辺市町の住宅地域。需要者は同一需給圏内の各市町に地縁のある個人が中心であ り、圏外からの流入は別荘地を除いて少ない。長年による生産年齢人口の減少傾向の継続や高齢化の進行等により宅地 需要は減退している。当該地域の取引の中心価格帯は、土地は１８０㎡で５００～８００万円程度、新築戸建住宅で１ ５００～２２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地周辺は農地・空地も見られる住宅地域であり、既成集落のため原価法の適用は断念した。また、アパート等 に対する需要は乏しく、合理的な賃貸経営が見込めないため、収益還元法の適用も断念した。当地区は自己居住目的で 取引され、取引価格の水準を指標に価格が形成されるものと認められることから、実証性を有する比準価格を中心に、 地域の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光業は夏場の海水浴等を中心に回復しつつ ある。転入者も一部見られるが、生産年齢人 口の減少により宅地需要は弱く、地価は下落 している。 青野川沿いの周囲に農地等も残る住宅地域で 、熟成度は停滞しており、地域要因に特段の 変動はない。地縁性が強く、域外からの宅地 需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％