令和8年1月15日　提出 河津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河津 -1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　細川　豊昭   TEL.

鑑定評価額 6,730,000 円  １㎡当たりの価格 36,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 賀茂郡河津町浜字下小路１３番３ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 津波災害警戒区域 (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の多い駅に 近い住宅地域 北東4.5m町道 水道 河津 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    10 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北４．５ ｍ　町道 交通 施設 河津駅　南方 380m 法令 規制 （都） ２住居 (60,180) 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 駅、量販店等との接近性が良好な概ね熟成した住宅地域で、特段の変動要因は認められず当面は現状の住環境の まま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は河津町を中心に隣接市町の住宅地域。需要者の中心は河津町の居住者であり、圏外からの流入は少ない。 近隣地域は駅が徒歩圏で概ね区画整然とした各種の利便性を有する住宅地域であるが、町外からの流入が少なく人口減 少が継続しているため、不動産市場は取引数が少ない状況が続いている。土地は２００㎡前後で、５００～１０００万 円程度、新築戸建住宅で、１６００～２５００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅及び量販店当との接近性に優れるため近隣地域周辺にアパートは見られるが、人口減少により新規の賃貸需要が弱く 、投資額に見合う賃料の確保が見込めず収益価格は試算しなかった。近隣地域での取引は、自用の住宅地としての居住 の快適性、安全性、利便性が重視されて行われている。本件では同一需給圏内において規範性を有する取引事例が得ら れた。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,700 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [119.9] [100.0] 100 36,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の中心である観光業は回復傾向にあ るが、町外からの流入が少なく、不動産取引 の低迷が長期化している。 駅、量販店との接近性が良好な区画整然とし た概ね熟成した既成住宅地域であるが、人口 減少により需要が弱く、地価はやや下落傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％