令和8年1月13日　提出 牧之原 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牧之原 -4 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　青島　進   TEL.

鑑定評価額 5,710,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牧之原市細江字下タレ２７８４番５ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,184) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地等が混在する住宅 地域 北東4.6m市道 水道 島田 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和７年９月に近傍で竜巻に よる大規模な被害が発生した 。 街 路 基準方位　北４．６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ島田駅南東方 12.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 令和７年９月の竜巻による直接の被害は受けなかったものの、同じ細江地区で大規模な被害が発生したため、期 間や程度については不透明な状況であるが、地価に対するマイナス面の影響が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は牧之原市及び隣接する吉田町の住宅地域。需要者は地縁性を有する一次取得者を中心とし、他市町からの 転入は少ない地域である。人気の高い細江地区に存し、令和７年９月の竜巻による直接の被害は受けなかったが、同じ 細江地区内の被害の影響により価格水準の把握は難しいものの、下落基調に転じて推移するものと思料される。土地は 総額で５００万円～７００万円程度、新築戸建物件の取引価格の把握は現状困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住環境を重視した自用目的の土地取引が主体の地域であり、対象標準地の画地規模、街路条件、賃貸需要等から、経済 合理性に合致した収益物件の想定は困難であるため収益還元法は適用しなかった。本件評価においては、細江地区の直 接竜巻被害を受けなかった４事例を選択し比準価格を査定しており、市場性を反映した価格が得られたものと判断され る。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　牧之原 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,800 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 80.1] [100.0] 100 28,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 牧之原市は市街地の津波浸水エリアが広く、 また令和７年９月に竜巻による被害が発生す る等全般的に不動産を取り巻く環境は厳しい 状況である。 対象標準地は直接の被害は受けなかったが、 細江地区において令和７年９月に発生した竜 巻による被害の影響が懸念される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％