令和8年1月13日　提出 伊豆の国 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊豆の国 -11 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　杉﨑　充登   TEL.

鑑定評価額 9,360,000 円  １㎡当たりの価格 65,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊豆の国市長岡字宮塚８３８番３ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 を中心とした住宅地 域 西5m市道 水道、下水 伊豆長岡 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 伊豆長岡駅西方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の戸建住宅中心の低層住宅地域で、特段の変動要因はなく、今後とも現状の土地利用が続くものと予測され る。周辺の伊豆長岡温泉は衰退傾向にあり、地域経済の低迷から地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊豆の国市を中心に三島市の南部郊外、沼津市南部郊外、函南町、伊豆市の圏域。需要者は同一需給圏内 の居住者が中心である。伊豆長岡温泉周辺の郊外の戸建住宅地域においては、温泉街は衰退傾向から脱しておらず、地 域経済の低迷から宅地需要は弱い傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地で１０００万円前後、新築戸建で２４ ００万円～２９００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地のため積算価格は求められなかった。近隣地域は戸建住宅の多い住宅地域であり、居住の快適性が重視され 、自用目的取引が価格形成の中心となっている。標準的な画地規模では、投資合理性のある配置設計に基づくアパート 等の賃貸想定が困難なため、収益価格も求めなかった。従って、市場性を反映して実証性に優る比準価格を採用し、更 に代表標準地との検討を踏まえ、市場動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊豆の国 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,300 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [103.0] 100 [117.9] [101.0] 100 65,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化により人口は減少傾向にあり、地 域経済も低迷し、不動産需要は弱含みで推移 している。 郊外の戸建住宅地域であるが、駅からやや離 れた地域で、周辺の温泉街の景況は低迷から 脱しておらず、需要は弱含みである。 西接面道路であり、方位に関し相応の格差を 判定した。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.8 環境　　　　　　 +11.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％