令和8年1月13日　提出 伊豆の国 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊豆の国 -4 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　杉﨑　充登   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 79,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊豆の国市寺家字八幡免５０９番６ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い商店 街背後の住宅地域 南西4.5m市道 水道、下水 伊豆長岡 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 伊豆長岡駅北西方 600m 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅地域で、格別の変動要因もないので、当分の間は現状を維持するものと予測される。利便性は比較 的良いが、狩野川に近く水害の懸念もあることから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊豆箱根鉄道沿線の伊豆の国市を中心に隣接市町の圏域である。需要者の中心は伊豆の国市居住の３０歳 台の一次取得者が中心である。伊豆長岡の駅や国道にも近く利便性の良い住宅地域であるが、水害の懸念がある上に、 地域経済の回復は遅れ気味で、宅地需要は弱い傾向にある。取引の総額については、土地のみの場合は１２００万円～ １８００万円程度、新築戸建で２８００万円～３５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地のため積算価格は求められなかった。対象標準地周辺は利便性の良い住宅地域で、アパート等も見られるも のの、居住の快適性が重視される自用目的取引が価格形成の中心となっている。画地規模はやや小さく、投資合理性の あるアパート等の賃貸想定が困難なため、収益価格も求めなかった。従って、市場における指標となる比準価格を採用 して、伊豆の国市の住宅地の市場動向等も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化により人口は減少傾向にあり、地 域経済も低迷し、不動産需要は弱含みで推移 している。 伊豆長岡駅徒歩圏にあって、利便性は比較的 良いが、狩野川に近いことから水害の懸念が あり、需要はやや弱含みで推移している。 南西接面道路であり、方位に関し相応の格差 を判定した。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％