令和8年1月7日　提出 伊豆の国 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊豆の国 -3 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　京   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 78,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊豆の国市古奈字中之台２９１番７ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南8m市道 水道、下水 伊豆長岡 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 伊豆長岡駅南西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、アパートが見られる住宅地域で、格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測する 。人口の減少等による宅地需要の減退から、地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊豆の国市を中心に三島市南部、函南町等の住宅地域一円である。需要者の中心は同一需給圏内に居住す る子育て世代であり、圏外からの需要は少ない。生産年齢人口減少等を背景に土地の需要は弱く、地価は全体的に弱含 みであるが、対象標準地は文教施設、店舗、病院等への接近性に優れ、利便性が良好な住宅地である。土地は１０００ 万～１５００万円程度、新築戸建で３０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模がやや小さく、経済合理性のあるアパート等の賃貸経営が困難なため収益価格は試算しない。比準価格は地域 的特性が類似する取引事例を採用して適切に補正修正を行って試算しており、比準価格の精度は高い。近隣地域では居 住の快適性、利便性が重視されて取引が行われ、それが指標となって市場価格が形成されている。よって、比準価格を 採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊豆の国 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,300 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [103.0] 100 [101.6] [104.0] 100 78,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、温泉観光業の衰退により地域経済 も低迷しており、土地取引件数及び住宅建築 着工戸数は減少傾向にある。 文教施設、店舗、病院等への接近性に優れ利 便性が良好な住宅地であるが、洪水浸水リス クがある状況に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.9 交通・接近　　　  +3.6 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％