令和8年1月7日　提出 伊豆の国 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊豆の国 -2 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　京   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊豆の国市韮山多田字上町７０５番１ ②地積 　(㎡) 285   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 北東4.2m市道 水道 原木 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 原木駅東方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 里山の西麓の旧来の農家住宅と一般住宅が混在する既成集落地域で、特段の地域要因の変動は見られず、当面は 現状のまま推移するものと予測する。人口減少と高齢化の進行により地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大場駅以南の伊豆箱根鉄道駿豆線沿線における農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域一円である。需要 者の中心は地縁性を有する個人である。東方に山林、西方には田畑が広がる農家集落で、河川氾濫による浸水の恐れが 多少あるほか、土砂災害警戒区域に近接する。旧韮山町中心部に比較的近いが、人口減少と高齢化の進行により宅地需 要は慢性的に弱い。需要の中心となる価格帯は更地で１，０００万円台の前半程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺には共同住宅は見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は非適用とした。実際 に取引されるのは自己居住用の物件が殆どであり、その取引によって土地の市場価格が形成されている。比準価格は、 採用事例について適切に補正修正を行って試算したので、市場取引の実勢を反映している。よって、比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向等にも留意の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊豆の国 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,300 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [103.0] 100 [181.2] [100.0] 100 42,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、温泉観光業の衰退により地域経済 も低迷しており、土地取引件数及び住宅建築 着工戸数は減少傾向にある。 市街化調整区域にあって宅地化を促進する要 因はなく、街路が狭隘なため買いが入り難い 状況に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.6 交通・接近　　　  +4.7 環境　　　　　　 +72.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％