令和8年1月14日　提出 伊豆の国 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊豆の国 -1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　鍋田　俊彦   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 76,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊豆の国市古奈字中原３６６番１ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い住宅 地域 東5.4m市道 水道、下水 伊豆長岡 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南   120 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ．４ｍ市道 交通 施設 伊豆長岡駅西方 950m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因は見受けられない住宅地域であるが当市の人口減少は続いており、住宅地需要は弱い状態が続く ものと予測する。これを受けて地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊豆の国市を中心に函南町等の住宅地域一円である。需要者の中心は市内出身の第一次取得者層であり市 外からの需要は弱い。生活利便性は概ね平均的であるが人口減少傾向と三島市等の他の市町の住宅地域との競合による 需要者の流出が続いており、地価水準は弱含み傾向が続いている。土地は１０００万～１５００万円程度、新築戸建で ３５００万～４０００万円台程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では戸建住宅が中心であり、自用の戸建住宅取得目的の取引が支配的であること、標準的画地では規模が小さ いことから収益価格は試算できなかった。比準価格の査定に当たっては規範性に優れる取引事例を採用しており、得ら れた価格の実証性は高いものと思料する。以上より、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊豆の国 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,300 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [103.0] 100 [102.5] [102.0] 100 76,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 同一需給圏である他市町との競合において競 争力は弱い状態が続いている。宅地需要は低 迷傾向にあり地価の下落傾向が続いている。 特段の変動要因は見受けられないが、競争力 の低迷、需要の減退を受けて地価水準は下落 傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％