令和8年1月15日　提出 菊川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   菊川 -2 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　丸山　哲生   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 46,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 菊川市本所字水神１７２９番 ②地積 　(㎡) 319   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が見られ る区画整理済の住宅 地域 東6m市道 水道、下水 菊川 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東名高速菊川ＩＣ東側の区画 整理済みの住宅地域 街 路 基準方位　　北　６ ｍ市道 交通 施設 菊川駅南方 1.8km 法令 規制 （都） ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済みの熟成した住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当面の間現状を維持すると予測する。相応の 需要はあるが、菊川ＩＣ周辺には競合する新規供給も多く、地価は横ばい程度で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は菊川市内の住宅地域である。需要者は市内在住の一次取得者が中心であるが、周辺市からの転入も見られ る。東名菊川ＩＣに近い区画整理済の熟成した住宅地域であり、周辺には新規分譲地等の宅地供給が多く見られる。利 便性が良好なことから相応の需要もみられ需給動向は安定している。需要の中心となる価格帯は、土地は９００万円～ １４００万円程度、新築戸建は２７００万円～３３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域で、最有効使用及び市場参加者の観点から収益価格は試算しなかった。一方、 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する規範性のある事例から試算しており実証的である。したがって、市場の実 態を反映した比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　掛川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,400 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [160.6] [102.0] 100 46,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の差や災害リスク等立地による二極化 が進むと共に、建築費や金利の上昇が土地価 格を下押しし、先行きは不透明である。 東名菊川ＩＣに近い区画整理済みの熟成した 住宅地域であり、周辺の新規分譲地と競合関 係にあるが、需給動向は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％