令和8年1月9日　提出 御前崎 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御前崎 5-1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保　知則   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 29,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御前崎市池新田字中雨垂坪３９２１番１３外 ②地積 　(㎡) 591   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 2:1 店舗兼住宅 Ｓ2 低層店舗等が建ち並 ぶ県道沿いの商業地 域 西21.8m県道 水道、下水 菊川 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２１．８ｍ県道 交通 施設 菊川駅南方 15.0km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いに店舗、金融機関等が見られる地域である。地域要因に大きな変動はなく、今後も同程度の繁華性を維 持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は御前崎市及び周辺市を含む商業地域。需要者は同一需給圏内の法人、個人事業者が中心である。県道沿い に店舗、金融機関等が見られる地域であるが、顧客は大型店舗等に流出し、商業地としての繁華性は劣る。また、御前 崎市は人口減少率が大きく、商業地に対する需要は全般的に弱い。商業地の取引自体が少なく、商業地として取引され る規模や価格帯も様々であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内及び周辺市の商業地の取引事例を採用し、適切に比準を行っており、地域要因格差も適正な範囲内であることから 規範性の高い比準価格が求められている。一方、賃貸市場が成熟していないこと等から賃貸収益物件の想定は不適当と 判断し、収益価格は試算できなかった。以上から、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、市場動向等にも留意し 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 御前崎市は人口減少率が大きく、高齢化も進 んでいること等から、全般的に住宅地、商業 地ともに需要は限定されている。 地域要因に特段の変動はない。県道沿いの商 業地域であるが、人口減少率が大きいこと等 から需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％