令和8年1月13日　提出 伊豆 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊豆 -3 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　安本　耕治   TEL.

鑑定評価額 7,400,000 円  １㎡当たりの価格 40,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊豆市修善寺字廣瀬３４３９番１ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,172) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ート等が見られる住 宅地域 北4.3m市道 水道、下水 修善寺 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．３ ｍ市道 交通 施設 修善寺駅南西方 3.3km 法令 規制 （都） ２住居 (60,172) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 修善寺温泉街近くの住宅地域で、外部からの転入が限定され土地利用に変動要因が認められないことから、今後 も現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊豆市及び隣接する伊豆の国市の住宅地域一円。需要者は温泉街の宿泊施設等に勤務する従業員や同地区 に地縁性のある者が中心。同地区での需要・供給ともに限定的。伊豆市の観光需要は回復基調にあるものの、不動産需 要の回復までには至っていない状況が続いている。中心となる価格帯は規模によりまちまちで見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートが見られるが、賃料水準が投下資本に対し低く経済的な賃貸想定が困難なため収益価格は試算しなか った。比準価格は修善寺地区の取引事例から試算しており精度は高いものと認められる。自用目的の取引が中心で、居 住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であることや昨今の不動産市場を勘案した結果、代表標準地との検討を踏ま え、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊豆の国 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,300 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [103.0] 100 [191.2] [100.0] 100 40,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向で、と もに県全体を大きく上回る。土地取引件数は 前年並みで推移している。 修善寺温泉街近くの住宅地域で、外部からの 転入が限定され、需要の弱い状況が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +77.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％