令和8年1月15日　提出 伊豆 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊豆 -2 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　山田　啓吾   TEL.

鑑定評価額 7,950,000 円  １㎡当たりの価格 48,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊豆市小立野字下山根通１７番１１外 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 既存住宅と新興住宅 が混在する住宅地域 北6m市道 水道、下水 修善寺 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 修善寺駅南西方 850m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 狩野川沿いの住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測される。人口減・高齢化の進行に伴う需要減に 加え被災リスクもあって、地価は暫時軟調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は原木駅以南の伊豆箱根鉄道駿豆線沿線における住宅地域一円で、需要者の中心は圏内に在住・通勤するサ ラリーマン等の一次取得者である。公共施設等に近く利便性は概ね良好であるが、城山東麓の狩野川沿いに位置して被 災リスクを帯び、加えて人口減・高齢化の進行もあって宅地需要は慢性的に弱い。取引が少ない中で需要の中心となる 価格帯は更地で５００～１，５００万円までと規模等に応じてばらつき、建売住宅の供給はほとんどない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地のために積算価格は求められなかった。また自用の戸建住宅を中心とする住宅地域内の小規模画地であり、 経済合理性のある居住用賃貸建物の想定が難しいことから、収益価格も求めなかった。そこで実証性に優る比準価格を 標準とし、代表標準地の価格との均衡に十分留意し、かつ市場の需給動向をも検討の上、上記のとおり鑑定評価額を決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊豆の国 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,300 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [103.0] 100 [159.7] [100.0] 100 48,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の少子高齢化が進み、昨年から市内３中学 校が一つに統合された。土地取引件数は前年 並みで推移。 統合された新中学校からはさほど離れず、市 内では比較的利便性は良い。しかし被災リス クを帯びるため需要は弱いままである。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％