令和8年1月9日　提出 湖西 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖西 9-1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保　知則   TEL.

鑑定評価額 1,700,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖西市境宿字門原５５４番２ ②地積 　(㎡) 76,368   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 工場 大規模の工場が建ち 並ぶ内陸型工業地域 北東14m市道、東側道 水道、ガス 新所原 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 300.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    75,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４ｍ市道 交通 施設 新所原駅南東方 1.7km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 格別な変動要因はない。内陸型の工業地域として現状程度を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡県西部を中心として隣接する愛知県東部を含む工業地域。需要者は県内の製造業関連企業を中心とし て県外企業も含む。災害リスクが小さく、交通利便性等が良好な地域に立地する工業地への需要は堅調であり、今後も 需要は底堅く推移するものと考えられる。工業地の取引は少なく、工業地として取引される規模や価格帯もまちまちで あるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 静岡県西部地域における大規模工業地の取引事例を採用して適切に比準を行っており、地域要因格差も適正な範囲内で あることから規範性が高い比準価格が求められた。一方、自己使用の工場等が多い地域であり、工場の賃貸市場が未成 熟であるため、収益還元法は適用できなかった。以上から、市場性を反映した比準価格を採用し、標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり試算した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松浜名 9-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,700 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [136.3] [100.0] 100 22,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大企業の景況感は改善傾向にある。静岡県の 景気動向について、輸出は弱い動きとなって いるものの、設備投資は製造業を中心に増加 している。 地域要因に特段の変動はない。製造業関連を 中心に工業地の需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％