令和8年1月9日　提出 湖西 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖西 -9 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保　知則   TEL.

鑑定評価額 9,870,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖西市山口字古見田５６７番１６ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 南東5m市道 水道 鷲津 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 鷲津駅西方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市役所近くの市街化調整区域内の住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、今後も同程度の住環境を維持 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湖西市内を中心として、浜松市西部の住宅地域を含む。需要者は市内に居住する一次取得者が中心である 。市街化調整区域であるものの、市街化区域に近接し、周囲には市役所、商業施設等が立地している。生活利便性が比 較的良好であるため、需要は底堅い。土地は８００万円～１，３００万円程度、新築の戸建物件は２，２００万円～３ ，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 湖西市内の取引事例を採用し、適切に比準を行っている。求められた比準価格は市場の実勢を反映しており信頼性が高 い。一方、市街化調整区域内の住宅地域であること等から賃貸収益物件の想定は不適当と判断し、収益価格は試算でき なかった。自用目的の取引が大部分を占める住宅地域であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、市場動向 等にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は足踏み状態にある。湖西市内の 新設住宅着工戸数は減少傾向が続いていたも のの、令和６年に大幅に増加している。 地域要因に特段の変動はない。周囲には農地 も残る住宅地域であるが、比較的生活利便性 が良好であることから、需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％