令和8年1月16日　提出 湖西 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖西 -2 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　庄古　延寛   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 73,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖西市鷲津字小名川１０４０番１外 ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い住宅 地域 北5m市道 水道、ガス、下水 鷲津 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 鷲津駅南方 800m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする既成住宅地域として、今後も現状を維持するものと見込まれる。交通および生活の利便性 が良好で、需要は堅調なことから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湖西市の住宅地域一円と把握する。需要者の中心は市内に在住する一次取得者層であるが、隣接市からの 転入も見られる。ＪＲ鷲津駅の徒歩圏に位置し、周辺にはスーパーマーケット等、種々の店舗が見られ、交通および生 活の利便性は市内でも随一であり、需要は堅調である。取引の中心となる価格帯は、対象標準地と同程度の規模で１， ５００万円～１，７００万円、土地建物で３，０００万円～４，０００万円と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際の取引事例から求められた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。一方、対象標準地は画地規 模が小さく、経済合理性を有する収益物件の建築が困難なため、収益還元法は適用しなかった。近隣地域及びその周辺 では、自己居住を目的として、生活利便性や居住の快適性に着目し、周辺地価相場を参考に取引されることから、本件 においては比準価格を採用し、単価と総額の関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　湖西 -1                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     73,100 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 湖西市の住宅地需要は地域により強弱はある が、概ね堅調若しくは改善傾向。一方、建築 費高騰等により一部で地価上昇の鈍化が見ら れる。 ＪＲ鷲津駅南方の住宅地域で、交通および生 活の利便性に優れた地域であり、需要は堅調 である。地域要因に大きな変動は見られない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％ +0.7 ％