令和8年1月9日　提出 湖西 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖西 -1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保　知則   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖西市鷲津字分川３０１０番 ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 鷲津 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 鷲津駅南東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 湖岸に近い区画整然とした住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、今後も同程度の住環境を維持するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湖西市内を中心として、浜松市西部の住宅地域を含む。需要者は市内に居住する一次取得者が中心である が、周辺市からの転入も見られる。湖岸近くに位置するものの浸水リスクは小さく、近隣に大型商業施設が立地し利便 性も比較的良好である。新しい戸建住宅が多い区画整理済の住宅地域であり、値頃感から需要は堅調である。土地が１ ，０００万円～１，５００万円程度、新築の戸建物件は２，８００万円～３，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域における取引事例を中心に採用し、適切に比準を行っている。求められた比準価格は市場の実勢を反映してお り信頼性が高い。一方、容積率等から賃貸収益物件の想定は不適当と判断し、収益価格は試算できなかった。自用目的 の取引が大部分を占める住宅地域であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖西 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,500 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [147.4] [102.0] 100 50,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は足踏み状態にある。湖西市内の 新設住宅着工戸数は減少傾向が続いていたも のの、令和６年に大幅に増加している。 地域要因に特段の変動はない。利便性等が比 較的良好な住宅地域であり、需要は堅調であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％