令和8年1月15日　提出 裾野 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   裾野 9-1 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　健一   TEL.

鑑定評価額 50,500,000 円  １㎡当たりの価格 50,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 裾野市千福字東田７３番３外 ②地積 　(㎡) 1,000   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1:2.5 工場兼事務所 中小規模の工場等の ほか農地も見られる 工業地域 北西10m市道 水道、ガス 裾野 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 裾野駅北西方 2.2km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場が建ち並ぶ工業地域で、当面は現状のまま推移すると予測する。国道沿いの交通利便性から需要 は堅調であり、地価は概ね横這いから強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は裾野市及び隣接市町の工業地域を中心とする県東部の圏域である。需要者は県内の中小製造業者等が中心 である。幹線道路への交通接近性に優れ、流通業務系の需要も見込まれるが、中小規模の工場が主体であり需要の高ま りは限定的である。なお、取引は業種や規模等により様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の中小規模工場等が中心で、賃貸市場が未成熟であり賃貸事例等も見られないため、収益還元法は適用 しない。本件では、自用目的の取引により形成される市場の実勢を反映した実証的な比準価格を採用し、直近の需給動 向等も考慮して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 好調な企業業績や流通業の設備投資等を背景 に、交通利便性の高い地域や面大地に対する 工業地需要は堅調に推移している。 地域要因に特段の変動はない。国道至近で交 通利便性が高く需給は堅調であるが、中小工 場が中心のため地価の上昇は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％