令和8年1月13日　提出 裾野 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   裾野 -9 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　菊池　晶   TEL.

鑑定評価額 7,160,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 裾野市今里字新田畑３７番１７ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 、農地の中の住宅地 域 南4m私道 水道 岩波 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 岩波駅西方 3.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ郊外の調区内に位置する住宅地域で、特段大きな変動要因も見られず、今後も現状維持と予 測。当地区は市街地への接近性、利便性が劣り、需要が弱いことから、地価の下落傾向が続くものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は裾野市郊外の一般住宅、農家住宅、農地等が介在する住宅地域。需要者は裾野市及び御殿場市南部に居住 し、低予算により新築戸建住宅の購入を希望する一次取得者が中心。当地区は市街化調整区域内に開発された小規模分 譲住宅地域で、中心市街地から遠距離に位置し、利便性や住環境が劣ることから需要が弱く、地価の下落傾向が続いて いる。取引の中心は土地で６００～８００万円程度、新築戸建住宅で２，０００～２，４００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 在来の農家住宅、一般住宅、農地等が混在する市街化調整区域内の住宅地域であり、利便性等劣ることから、収益物件 も見られず、賃料水準の把握が困難なことから収益価格は試算しない。当地域は自己の居住目的で取引され、取引価格 の水準を指標に価格が形成されるものと認められることから、実証性を有する比準価格を中心に、代表標準地からの検 討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　裾野 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,200 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [168.3] [104.0] 100 36,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向 。新設住宅着工戸数は横ばいで土地取引件数 は減少傾向だが、地価全体はマイナス圏から 横ばいに転じた。 当地区は市街化調整区域内に開発された小規 模な分譲住宅地域で、市街地への接近性、利 便性が劣り、需要が弱く、地価の下落傾向が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％