令和8年1月15日　提出 裾野 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   裾野 -7 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　米山　和志   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 77,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 裾野市岩波字下ノ田６３番９ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 南西6m市道 水道 岩波 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 岩波駅南東方 250m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ岩波駅周辺は整備が進められており、将来的には徐々に発展的に推移するものと期待されているが、暫くは 急速な変化はなく、現状程度で推移するものと予測される (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は裾野市を中心に隣接する御殿場市の住宅地域である。需要者は裾野市に居住又は勤務する２０代後半～４ ０代前半の一次取得者が中心であるが、御殿場市の居住者及び勤務者の需要も存在している。需要は底堅いが、開発さ れた分譲地との競争力はやや弱い。土地の中心価格帯は１，０００万円～１，７００万円で、新築戸建住宅は２，６０ ０万円～３，６００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は賃貸共同住宅も見られるが、自用の戸建住宅建築を目的とした土地取引が殆どであり、主に居住の快適性及び利 便性に着目して価格が形成されている住宅地域である。経済合理的な建物の想定が困難であること等から、収益還元法 は適用しなかった。同一需給圏内の類似地域から多数の取引事例を収集し得たことから、市場性を反映した比準価格を 採用し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　裾野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    100,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [128.1] [103.0] 100 77,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向。ウーブン・シティは一部で 運用開始され、期待感が出始めているが、現 時点では大きな変動要因とはなっていない。 岩波駅周辺の整備は進められているが、大き な変動要因とはなっていない。地価は安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.1 ％  ％