令和8年1月13日　提出 裾野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   裾野 -5 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 58,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 裾野市公文名字中坪４２７番１４ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 西4.5m市道 水道 裾野 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 裾野駅北東方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、当分の間は現状同様の住宅地域としての推移が予測される。背後に 傾斜地を控え、市内における相対的選好性はやや劣位にあり、地価は軟調にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は裾野市及びその隣接市町等の住宅地域であり、主として裾野市郊外の住宅地域一円。中心となる需要者は 旧来から当該地域に居住する３０歳代前後の一次取得者層と見られる。背後に傾斜地を控える等災害懸念のある住宅地 域の選好性は相対的劣位にあり、一部地域では地縁性による市場限定も認められる。需要の中心となる価格帯について は、画地規模や需要者の属性等によりばらつきが大きく、中庸化は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の立地であり、収益価格は試算しなかった。比準価格は類似の取引事例から試算され、市場性を反映 した実証的価格と思料する。本件の如き住宅地域では、居住の快適性や利便性、これら要因を背景とした市場性に着目 した取引が大半を占めることに鑑みれば、比準価格は規範性が高い。以上を踏まえ本件では、市場性を反映した比準価 格を概ね妥当と判断し、周辺地域における取引動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化が進む中、傾斜地を抱える 郊外部の需要は軟調だが、中心市街地や開発 の進む一部地域では供給制約を背景に比較的 堅調である。 市街化調整区域内に立地する既存の住宅団地 で、背後に傾斜地を控える等の要因もあって 選好性にやや劣り、地価は依然として弱含み 傾向にある。 団地内の集中汚水処理施設が老朽化したため 個別浄化槽に変更となった。その外の個別的 要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％