令和8年1月15日　提出 裾野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   裾野 -1 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　柳田　毅   TEL.

鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 裾野市茶畑字野添５４番４ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート のほかに空地の残る 住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 裾野 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 裾野駅南東方 950m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 裾野駅徒歩圏内の既成住宅地域として土地利用状況及び需要は安定的な住宅地域であり、今後も概ね現状と同様 の状況にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、裾野駅徒歩圏の既成住宅地域を中心とする裾野市及び隣接市町の一部を含む住宅地域。需要者は市内に 居住する一次取得者を中心とする。近隣地域は裾野駅から徒歩１５分圏内の比較的利便性に優れる既成住宅地域で安定 的需要が見込まれる。中心価格帯は、土地は概ね１，０００万円台中盤～２，０００万円程度で、新築戸建住宅は概ね ３，０００万円～４，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成住宅地域に存するため原価法は適用しない。また、画地規模がやや小さく投資採算性の観点から賃貸住宅の想定が 困難であるため収益還元法も適用しない。対象不動産は、自用目的の取引により市場が形成され、取引市場における現 実の取引価格を指標に価格形成がなされる地域に存することから、本件では市場性を反映し実証的な比準価格を採用し 、市場の需給動向等も十分検討の上、対象不動産の鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の先行き不透明感等は存するものの、利 便性の良好な地域を中心に市内の不動産市況 は概ね堅調に推移している。 地域要因に大きな変動はないものの、上記要 因により近隣地域の地価も堅調に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％