令和8年1月15日　提出 下田 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下田 5-2 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　細川　豊昭   TEL.

鑑定評価額 9,280,000 円  １㎡当たりの価格 59,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下田市西本郷１丁目９番２ ｢西本郷１－９－２｣ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 津波災害警戒区域 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ3 事務所、店舗、一般 住宅が混在する商業 地域 西8m市道 水道、ガス、下水 下田 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ８ｍ　市道 交通 施設 下田駅　北方 500m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 店舗等の立ち並びの劣る商住混在地域であり、特段の変動要因は見られず当面は現状の混在のまま推移するもの と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下田市を中心に賀茂郡内の商業地域。需要者の中心は同一需給圏内の小規模個人事業主であり、圏外から の資本流入は少ない。近隣地域は店舗等の立ち並びが劣る商住混在の商業地域であり、新規店舗用地の需要は弱いが、 下田駅、量販店が徒歩圏であり住宅地として堅調な需要が認められる。既成商業地域では取引が行われる場合には、債 務整理等に伴う中古物件が多いことから、中心となる価格帯、総額の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は商況の停滞が継続している店舗併用住宅、営業所、住宅等が混在する商業地域であり、新規テナント需要は 極めて弱く投資額に見合う賃料が見込めず、収益価格は低位に求められた。近隣地域においては自用目的での収益性、 居住の利便性等が重視されて取引が行われ、かつ同一需給圏内において規範性の高い取引事例が得られた。よって、実 証的な比準価格を採用し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下田 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,300 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [104.9] [100.0] 100 58,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光業は回復傾向にあり、下田駅北部、一部 別荘地には底堅い需要があるが、人口減によ り全体としては需要の弱い状態が継続してい る。 商況は低迷しているが、駅、量販店との接近 性に優れ、住宅地として底堅い需要が認めら れ、概ね需給は均衡している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％