令和8年1月15日　提出 下田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下田 -3 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　細川　豊昭   TEL.

鑑定評価額 5,610,000 円  １㎡当たりの価格 39,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下田市蓮台寺字溝添２４７番７ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い温泉場に近い住 宅地域 南4m私道 水道、ガス 蓮台寺 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北４ｍ　 私道 交通 施設 蓮台寺駅　西方 1.4km 法令 規制 （都） １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅を蓮台寺駅とする戸建住宅を中心とした住宅地域であり、特段の変動要因は認められず当面は現状のま ま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下田市を中心に賀茂郡内の住宅地域。需要者の中心は市内居住者及び下田市への通勤者であり、同一需給 圏外からの流入は少ない。下田市は人口減少により、下田駅北部徒歩圏、一部別荘地を除くと需要が弱い。近隣地域は 市内中心部との接近性に劣るが、市庁舎が蓮台寺駅周辺に一部移転し、住宅地としての選好性が上昇している。土地は １８０㎡前後で、５００～１２００万程度、新築戸建住宅で１８００～２５００万程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく、駐車場付きの選好性の高い賃貸アパートの建設想定が困難であり収益価格は試算しなかっ た。近隣地域での取引は、自己使用目的での居住の快適性、利便性が指標として行われている。また、本件では同一需 給圏内において信頼性を有する取引事例が得られた。以上より、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,700 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [114.4] [104.0] 100 39,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光業は回復傾向にあり、下田駅北部、一部 別荘地には底堅い需要があるが、人口減によ り全体としては需要の弱い状態が継続してい る。 市庁舎の一部移転もあり、蓮台寺駅周辺の住 宅地域に対する選好性は高まっているが、当 該地域を除くと地価はやや弱含み程度である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％